Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması, Türk Medeni Kanunu md. 712 ve devamı maddelerinde olağan ve olağanüstü zamanaşımı başlıkları altında düzenlenmiştir.
1- Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması
Türk Medeni Kanunu md. 712 uyarınca, kişinin gerçekte maliki olmadığı bir taşınmazı zamanaşımı yoluyla kazanabilmesi için;
- Tapu siciline herhangi bir sebeple (geçerli bir hukuki sebebe dayanılmaksızın) malik sıfatıyla kaydedilmiş olması,
- Taşınmazı davasız ve aralıksız olarak en az 10 yıl süreyle fiilen kullanması,
- Taşınmaz üzerindeki bu görünürdeki malik sıfatını ve zilyetliğini iyiniyetle sürdürmüş olması gerekmektedir.
NOT: İyiniyetin taşınmazın iktisabına ve malik sıfatı ile kullanımına ilişkin olması gerekmektedir. 10 yıl geçtikten sonra kişinin aslında malik olmadığını öğrenmesi, taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması bakımından önem taşımaz.
2- Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması
Türk Medeni Kanunu md. 713 hükmünde öngörülen düzenleme uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması iki farklı durumda mümkündür.
A- Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Görüleceği üzere olağan zamanaşımı ile kazanmada malik sıfatı ile hareket eden kişinin iyiniyetli olması aranırken, burada kişinin iktisabında iyiniyetli olup olmaması önem taşımamaktadır. Ancak burada, öncekinden farklı olarak kişinin malik sıfatını tapuda tescil ettirebilmesi için dava açması gerekmektedir.
B- Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Kural olarak tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Ancak bir istisna olarak kanun koyucu, aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedinin de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescili için dava açabileceğini öngörmüştür.
Tapuda kayıtlı olan bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması Yargıtay tarafından sıkı şartlara tabi tutulmuştur. Nitekim Anayasal bir hak olan mülkiyet hakkının korunması devletin de bir yükümlülüğü olup, tapu sicili ile mülkiyet hakkı güvence altına alınan kişi ve mirasçılarının bu hakkının korunması önceliklidir.
Tescil Davası
Yukarıda belirttiğimiz üzere taşınmazı olağan zamanaşımı yoluyla iktisap edenler bakımından mülkiyet hakkının kurulabilmesi için herhangi bir dava açmalarına gerek yoktur. Tescil davası, ancak olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılabilmesi için açılmaktadır. Nitekim, kişinin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyeti, mahkeme kararı ile tespit edilecek ve kişi tapuya malik sıfatıyla kaydedilecektir.
Tescil davasının açılabilmesi için öngörülmüş herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Taşınmaz üzerinde davasız ve aralıksız en az 20 yıl malik olma niyetiyle fiili hakimiyet kuran kişi, istediği zaman tescil davası açabilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Tescil davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartı değildir. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
