Kira İlişkilerinde Kira Bedeli ve Kira Artış Oranı
Kira ilişkisi, kiralayanın bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmesiyle kurulmaktadır. Kira ilişkisinin kurulması ve geçerliliği için kira sözleşmesinin yazılı yapılması şart olmamakla birlikte, ileride yaşanacak hukuki ihtilafların önüne geçilebilmesi ve ispat kolaylığı açısından sözleşmenin yazılı olmasında fayda vardır.
Menkul veya gayrimenkul kira sözleşmesi, kiralanan bilgileri ile kira bedelini mutlaka ihtiva etmelidir. Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belli ara dönemler için herhangi bir kira artış oranı kararlaştırılmamış ise, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli, kiralama süresince geçerlidir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli yapılmış veya belirlenen sürenin sonunda Kanun gereği yenilenmiş ise, kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan artış oranı baz alınarak artırılır. Türk Borçlar Kanunu md. 344 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” hükmü uyarınca taraflarca belirlenecek kira artış oranı, TÜFE oranının üzerinde olamaz.
Kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirlenmemiş ise, yasal kira artış oranı (TÜFE) dikkate alınır.
Kira İlişkilerinde Sık Görülen Bir Sorun
Kira ilişkilerinde çeşitli nedenlerle fazla ödeme yapılması söz konusu olabilmektedir. Özellikle kira artış oranlarının yasaya uygun şekilde uygulanmaması, banka ödemelerinde hata yapılması veya depozito ile kira bedelinin karıştırılması bu duruma yol açabiliyor.
Uygulamada Fazla Ödeme Örnekleri
- Kira artış oranının TÜFE oranından fazla uygulanması,
- Kiracının yanlışlıkla bir ay fazla ödeme yapması,
- Kira ve depozitonun karışması (örneğin, evden çıkarken depozito iadesi yerine kira tahsil edilmesi),
- Ev sahibine yanlış hesapla yapılan EFT/havale fazlası,
- Banka sisteminde yaşanan hata nedeniyle mükerrer ödeme yapılması vb.
Yasal Artış Oranının Üzerinde Kira Artışı Yapılması
Enflasyonun yüksek oluşu ve faiz ile TÜFE ‘nin paranın uğradığı değer kaybını karşılamaması nedeniyle ülkemizde, özellikle konut ve işyeri kiralarında, kira artış oranı ne yazık ki yasal sınırın üstünde uygulanmaktadır. Yasal olmayan bu durum nedeniyle taraflar arasında yaşanan ihtilaflar sıklıkla yargı önüne gelmektedir.
Peki fazla ödenen kira bedelinin iadesi nasıl talep edilir?
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Nasıl Talep Edilir?
Kira Bedelinin İadesi Hukuki Dayanağı
Fazla ödenen kira bedeli, kiralayanın sebepsiz zenginleşmesine sebep olmaktadır. Bu nedenle kira bedelinin iadesinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 77 ve devamı hükümleri dikkate alınacaktır.
Hataen ödenen fazla kira bedelinin iadesi talebi mahkemelerce kabul edilmekle birlikte yasal artış oranının üstünde yapılan artış nedeniyle kiracıların yaptığı fazla ödemelerin iade talebi, her durumda kabul edilmemektedir.
Pandemi nedeniyle Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici maddelerle birlikte 11.06.2022 tarihi ila 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’ten fazla olamayacağı öngörülmüştür. Ancak bu dönemde kiralayanlar ne yazık ki yasaya aykırı şekilde %25’ten fazla kira artışı yapmaya devam etmiştir.
💡Yasaya aykırı yapılan bu artış nedeniyle kira bedelinin iadesi için;
- Kiracı, yasal artış oranının üstünde yapılan kira artışına rıza göstermemeli,
- Kiracı, yasal olmayan artışa rağmen ödeme yapmak zorunda kalmış ise buna ilişkin ihtirazi kayıt koymalı,
- Kiracı irade sakatlığı nedeniyle ödeme yapmış olmalıdır.
Yukarıda sayılan durumlardan hiçbiri yok ise, kiracının %25 yasal artış oranının üstünde yaptığı fazla ödemenin iadesini istemesi mümkün değildir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Emsal Karar
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi
Esas Numarası: 2024/3426
Karar Numarası: 2025/1209
Karar Tarihi: 27.06.2025
“…Dava, kira ilişkisi bittikten sonra geriye dönük olarak TBK’ya eklenen geçici madde 1 ve geçici madde 2 ile kira artışının yıllık %25 oranı geçemeyeceği iddiası ile bu oranı aşan ödemelerin iadesi istemine ilişkindir.
TBK’nun 344. maddesi; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.
TBK’nun geçici 1. Maddesi; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” şeklinde düzenlenmiştir.
TBK’nun geçici 2. Maddesi; “Konut kiralan bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Sözleşme serbestisi kapsamında kiracı ve kiraya veren yeni dönem için her zaman sözleşme koşullarında değişiklik yapabilirler. TBK’ya eklenen geçici maddeler ile %25 oranında artış sınırı kiracı lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bunu aşan nitelikteki kira artış oranını kabul etmemesi ile hüküm doğurmayacaktır. Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi TMK’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu nedenle Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı yön yoktur…” şeklinde gerekçesinde vurgulandığı üzere yasal artış oranının üzerinde yapılan kira artışına itiraz etmeyen ve irade fesadı iddiasında bulunmayan kiracı, sonradan fazla ödenen kira bedelinin iadesi için dava açamayacaktır.
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
