Konutta İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Emsal Karar
Giriş
Konut kiralarında ev sahibi tarafından açılan “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davaları, uygulamada en sık karşılaşılan ve en çok tartışılan uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Özellikle kiraya verenin kendisi, çocuğu ya da yakın aile bireyleri için konuta ihtiyaç duyduğunu ileri sürdüğü durumlarda, mahkemeler yalnızca şekli bir inceleme yapmakla yetinmemekte; ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını da detaylı şekilde değerlendirmektedir. Bu da bazı ispat sorunlarını beraberinde getiriyor ve davaların sağlıklı şekilde sonuçlanabilmesi için profesyonel hukuki destek almanın önemini bir kez daha gösteriyor.
Son dönemde bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında verilen dikkat çekici bir mahkeme kararında ise, 18 yaşından büyük yani reşit bir kişinin ailesinden ayrı bir konutta yaşama hakkına sahip olduğu, anne ve babasıyla birlikte oturmaya zorlanamayacağı açıkça vurgulanarak kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin kabulüne karar verilmiştir. Karar, özellikle “çocuğun halihazırda ailesiyle yaşayabileceği” ve “davanın kötüniyetli olarak kiracıyı evden çıkarmak için açıldığı” yönündeki yaygın kiracı savunmaları bakımından önemli kritikler içermekte ve ihtiyaç kavramının sınırlarına ilişkin değerlendirmelere yer vermektedir.
Bu yazımızda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve söz konusu kararın hukuki gerekçeleri ele alınmıştır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350 vd. maddelerinde öngörülmüştür. İhtiyaç sebebiyle tahliye hakkı iki şekilde doğmaktadır:
- Kiraya verenin;
- Kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, kira sözleşmesini ihtiyaç sebebiyle sonlandırma hakkı doğar.
- Kira sözleşmesine konu taşınmazı satın alan yeni malik;
- Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini ihtiyaç sebebiyle sonlandırma hakkını kullanabilir.
Karara Konu Olay
Kiralayan yani ev sahibi, 61 yaşında olduğu, sürekli babası ile yaşadığı, yaşların ilerlemesinden ötürü asabileşen aile fertlerinin uzun süredir sorunlar yaşadığı, birbirleri ile anlaşamadıkları, ihtiyaç iddiasının ve taşınmazın en geç sözleşme bitim tarihi olan 05/09/2023 tarihinde tahliye edilmesi istenmesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmediği, bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin kabulü talepli dava açmıştır.
Kiracı ise mahkemeye verdiği cevap ile; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin herhangi bir ihtar söz konusu olmadığından yenilendiği, ihtarnamelerin tebliğ edilip edilmediğini tebliğ edildiyse sürelerinin yasaya uygun olup olmadığının tespitini talep ettikleri, davanın süresinde açılmadığı, davalının kira borçlarını eksiksiz ve gecikmesiz ifa ettiği, davacının amacının kira bedelini artırmaya yönelik olduğu, kiraya verenin kira bedelinin artırılmasını talep ettikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmış olmasının ihtiyacın samimi olmadığını ortaya koyduğu bildirilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davayı inceleyen ilk derece mahkemesi, kiralayanın “ihtiyaç” iddiasını ispata yönelik tanık dinletmediği ve ispatlanamayan ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir.
Kiralayan (ev sahibi) ilk derece mahkemesi kararına itiraz ederek; 61 yaşında yaşlı ve hasta olduğu, babası ile birlikte ikamet ettiği evin küçük oluğu, söz konusu taşınmaz dışında başka bir taşınmazının bulunmaması ve yaşlılıktan ve hastalıklardan ötürü iletişimin çekilemez olması, müvekkil ile babasının anlaşamaması, sesleri komşuları rahatsız edecek derecede tartışmalar yaşayıp kavga etmesi, bu sebepten birlikte yaşamanın mümkün olmaması nedeniyle ayrı yaşamak istemesinden ve Yargıtay’ın da desteklediği görüşe göre ergin/yetişkin çocuklar aileleri ile birlikte ikamete zorlanamayacağından dolayı konutu kullanım zorunluluğu doğduğu, tanık dinletmekten vazgeçmenin ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmadığı anlamına gelmeyeceği, kararın da gerekçesiz yazıldığını ileri sürerek kararın kaldırılmasına davanın kabulüne karar verilmesini üst mahkemeden talep etmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Emsal Karar
Kiralayanın itirazını inceleyen istinaf mahkemesi kararında özetle, reşit bir kişinin ailesinden ayrı bir konutta oturmasının yasal hakkı olduğu, kişinin anne babasıyla oturmaya zorlanamayacağı, kiralayanın iddialarına yönelik tanık dinlenmemiş ise de, annesiyle birlikte oturuyor olmasının başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterli olduğu, somut olayda kiralayanın kiracının oturduğu konuta ihtiyacı bulunduğu, kiralayanın ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğunun kabulüyle kiralayanın istinaf talebini kabul etmiş ve kiracının tahliyesine karar vermiştir.
Karar gerekçesine aşağıda yer verilmiştir.
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
54. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2024/289
Karar Numarası: 2025/2257
Karar Tarihi: 02.10.2025
“…TBK’nin 350. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Taraflar arasında 05/09/2016 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekilince dava açma süresinde zorunlu arabuluculuğa başvurulduğu ve anlaşamama ile sonuçlandığına dair tutanağın dosyaya ibraz edildiği görülmüştür. Sözleşme konut kirası niteliğinde olup kira süresinin belirtilmesi sebebiyle belirli süreli sözleşmedir. TBK’nin 347. maddesi uyarınca kiracı tarafından kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacak olup belirsiz süreli hale gelmez. Sözleşmede ihbar şartının da bulunmadığı görülmekle, davanın sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde 19/09/2023 tarihinde süresinde açıldığı anlaşılmıştır.
Konut niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni sayılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. İhtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Davacı tarafın tanık deliline dayandığı, yargılama sırasında davacı vekilince tanık dinletme talebinden feragat etmişse de, davacı ve babasının adres kayıt sistemindeki adreslerinin uyap sisteminden temin edildiği ve her ikisinin de uzun yıllardır aynı adreste ikamet ettiklerinin görüldüğü, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05/11/2015 tarihli, 2015/6245 Esas, 2015/9532 Karar sayılı ilamına göre, “Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Davacının annesiyle birlikte oturuyor olması başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterlidir. Davalı, davacıya ait başka taşınmazların olduğunu beyan etmekte ise de bu taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat edememiştir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklinde olduğu, bu itibarla mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak, ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile kiralananın başkasına kiraya verilmesi halinde davacıdan TBK 355. maddesi gereğince tazminat talep edilebileceği hususları dikkate alındığında, davacının mecura ihtiyacı bulunduğunu, ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğunun kabulüyle, davacının istinaf talebinin kabulü gerekmiştir…”
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
