Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında arsa yani iş sahibinin bir arsanın belli bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin yani müteahhidin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, karşılıklı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir.
Sözleşmenin Şekli
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden resmi şekle bağlı tutulmuştur. Yani bu sözleşmelerin geçerliliği, noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır.
Yasada öngörülen bu şekil zorunluluğunun iki istisnası bulunmaktadır;
- Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse,
- Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yükümlülük, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleştirilmişse,
artık sözleşmenin şekle aykırı olmasından bahisle geçersizliği ileri sürülemez.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile, yani noterden gönderilecek bir ihtarname ile vs. feshi mümkün değildir.
Bu tip sözleşmeler, yerleşik Yargıtay içtihatlarında benimsendiği üzere sözleşme taraflarının ortak iradesi ile ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona erdirilebilmektedir. Fesih, yapılan işlerin niteliği ve türüne göre ileriye veya geriye etkili olarak yapılmaktadır. Bugünkü yazıda yakın zamanda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi veya geçersizliğinin tespiti hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadından dönme talebi üzerine verilen bir karardan ve bu cihetle müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin kazanımının fesih veya sözleşmenin geçersizliği durumunda korunup korunmayacağından bahsedeceğiz.
Sözleşmenin Feshi Halinde Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Durumu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin görev alanına girmektedir. Sözleşme akdedildikten sonra arsa sahibinin arsanın mülkiyetini müteahhide devri, müteahhidin de bunun karşılığında arsa sahiplerine yaptığı devirler Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre avans niteliğinde kabul edilmekteydi. Dolayısıyla sözleşmenin feshedilmesi halinde bu devirlerin de hukuki dayanağının ortadan kalktığı kabul edilmekteydi. Bu durum, tapu kaydına güvenerek müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişileri de kapsamakta ve TMK md. 1023 hükmünde öngörülen iyi niyet iddiası dinlenmemekteydi. Sözleşmenin mahkeme kararı ile geriye etkili olarak feshedilmesi halinde tapu devirleri iptal edilmekte ve tapu ilk arsa sahibine geri dönmekteydi.
Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yakın zamanda bu içtihadından dönme talebi ile Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na başvuruda bulunmuştur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu talebinin gerekçesini;
“Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin uygulamayla ortaya çıkmış bir ifade olup, aslında Türk Borçlar Kanunun (TBK) 125. maddesinde düzenlenen sözleşmeden dönmenin söz konusu olduğu, TBK’nın 125. maddesi gereği sözleşmeden dönülmesi halinde, tarafların bu amaçla birbirlerine verdiklerini iade etmeleri gerektiği, iadenin kapsamının ise tarafların bu sözleşme gereğince diğer taraftan aldıkları olup, iade edilemeyen bir şey varsa bunun bedelinin tazmini gerektiği, söz konusu uyuşmazlıkların da bu noktada ortaya çıktığı, sözleşme gereğince inşaat yapılacak taşınmazın yükleniciye devredilmesi ve onun da bu taşınmazı veya bu taşınmazdan hisseyi ya da bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesi durumunda üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği, bunun sonucu olarak da üçüncü kişinin elinde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek arsa sahibine dönüp dönmeyeceğinin uyuşmazlık konusu olduğu,
Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı, tapu siciline güvenin doğal sonucu olarak da bir ayni hak satın alan kişinin iyiniyete dayalı olarak edindiği bu kazanımının korunması gerektiği, TMK’nın 3. maddesi gereğince, kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğu, ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin de iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, iyiniyetin varlığının asıl olup bunun bulunmadığını iddia eden tarafın bu iddiasını ispat etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edildiğinde de sözleşmeye konu taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibinin bu iddiasını usule uygun delillerle ispatlaması gerektiği,
Dairede yapılan görüşmeler neticesinde çoğunluk tarafından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi üzerine üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi halinde, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği düşüncesi ile Dairenin yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiğinin kabul edildiği…”
şeklinde açıklamıştır.
YARGITAY İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU KARARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin talebini inceleyen Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihinde verdiği 2024/1 E., 2025/2 sayılı kararı ile,
“…Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazlar arsa sahibine dönebileceğine…” karar verilmiştir.
18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul kararı, özellikle yükleniciden taşınmaz satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının; yüklenici veya üçüncü kişinin alacaklısı lehine konulan haciz, ipotek gibi hakların korunması bakımından önem arz etmektedir.
Kararın tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
