KİRALANAN TAŞINMAZIN AYIPLI TESLİMİ

KİRALANAN TAŞINMAZIN AYIPLI TESLİM EDİLMESİ

Kiralanan taşınmaz ve kira sözleşmesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 299 vd. hükümlerinde öngörülmüştür. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kiraya veren, dürüstlük kuralı gereği ve TBK md. 301 uyarınca kiralanacak taşınmazı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiralanacak taşınmazın nitelikleri ve kullanıma elverişli olup olmadığı kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce taşınmaz yerinde görülerek muhakkak kontrol edilmelidir. Bu kontrole rağmen kira sözleşmesi akdedildikten sonra, taşınmazın teslimi anında birtakım ayıplar ortaya çıkabilir.

Kira sözleşmesi akdedildikten sonra, kiralanan gayrimenkulün teslimi anında ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiraya verenin sorumluluğu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 304 hükmünde düzenlenmiştir.

“MADDE 304–Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”

Kanun metninden anlaşılacağı üzere taşınmazın ayıplı tesliminde ayıbın niteliğine göre ikili ayrıma gidilmiştir.

Kiralanan Taşınmazın Önemli Ayıplarla Teslimi

Kiraya verenin kiralanan taşınmazı, kira sözleşmesinde belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya taşınmazdan yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak ayıplı bir durumda teslim edilmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu md. 304/1 hükmü uyarınca kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli ayıba örnek olarak konut olarak kullanılacak kiralanan taşınmazın lağım şebekesi veya foseptiğin olmaması, taşınmazda yoğun olarak fare veya hamam böceği olması, duvarların sıvasının olmaması, ses yalıtımının olmaması sayılabilir.

1- Borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma

Kiracı, kiralanan taşınmazın ayıplı teslimi halinde Türk Borçlar Kanunu md. 125 uyarınca ayıplı teslimi kabul etmeyerek;

• Kira sözleşmesini feshetmeyerek taşınmazın sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde teslimini ve teslimdeki gecikme sebebiyle tazminat ( örn. gecikme nedeniyle kiracı, taşınmazın teslim edilene kadar otel, pansiyon, günlük kiralık gibi ücretli yerlerde konaklamak veya eşyalarını ücretli depoda muhafaza etmek zorunda kalmış ise bunlara ilişkin ücretleri) isteme hakkını,
• Kira sözleşmesini feshederek sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı menfi zararın (örn. kira sözleşmesinin kurulması için yapılan ve boşa çıkan masraflar [emlakçıya verilen komisyon, depozito, aidat, tapuya şerh vermek için yapılan masraflar, kiralanan taşınmaz için alınan malzeme masrafları vs.] ile kaçırılan sözleşme fırsatları) giderilmesini isteme hakkını kullanabilir.

Kiraya verenden gecikme tazminatı veya menfi zararın tazmininin istenebilmesi için, kiraya verenin temerrüde düşmede kusurlu olması gerekmektedir. Eğer kiraya veren, taşınmazın ayıplı tesliminde herhangi bir kusuru olmadığını ispat ederse, tazminat sorumluluğundan da kurtulacaktır. Ancak kiracının tazminat dışındaki seçimlik haklardan birini kullanması kiraya verenin kusuruna bağlı değildir.

2- Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk hükümlerine başvurma

Kiracı, yukarıda bahsedilen temerrüt hükümlerinden başka, Türk Borçlar Kanunu 305 vd. maddelerinde düzenlenen kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk hükümlerine başvurabilir. Buna göre kiralanan taşınmazın ayıplı teslim edilmesi halinde kiracı;

• kiraya verenden ayıpların giderilmesini,
• kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir ya da
• kira sözleşmesini fesih hakkını kullanabilir.

a) Ayıpların giderilmesini isteme

Kiralanan taşınmazdaki önemli ayıp, tamirat, ilaçlama ile vs. giderilebilir nitelikte ise sözleşmeyi feshetmek istemiyor ise kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya imkan varsa kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Bu bildirimi alan kiraya veren;

• Kiracının talebi doğrultusunda kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde varsa kiralanan taşınmazı ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
• Kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi feshi hakkı da ortadan kalkmış olmaktadır.

b) Sözleşmeyi fesih hakkı

Kiralanan taşınmazda teslim anında ortaya çıkan ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve kiracı tarafından verilen sürede ayıbın giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

c) Kira bedelinin indirilmesi

Kiracı, kiralanan taşınmazın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Tarafların anlaşması ve dürüstlük kuralına aykırı olmaması koşuluyla, ayıp giderilmeksizin kira süresince kira bedelinde yapılan indirim ile sözleşme uyarlanabilir.

Belirtmek gerekir ki, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler dahil kiracıya tanınan tüm bu haklar seçimlik haklardır dolayısıyla kiracı bunlardan yalnız birini seçebilir. Ancak seçimlik hakkın niteliğine uygun düştüğü ölçüde ayıplı teslimden doğan zararlara ilişkin tazminat hakkı saklıdır.

Kiralanan Taşınmazın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi

Kiralanan taşınmazda teslim anında var olan ayıbın önemli nitelikte olmaması halinde Türk Borçlar Kanunu md. 304/2 hükmü uyarınca kiracı, kiralanan taşınmazda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Yukarıda “2- Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk hükümlerine başvurma” başlıklı bölümde bu hükümlere detaylı olarak değinildiğinden burada tekrar açıklama yapılmayacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki, önemli olmayan ayıplarda kiracının doğrudan kira sözleşmesini feshetme hakkı yoktur. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiracının ayıbın giderilmesi için kiraya verene tanıdığı sürede kiraya verenin ayıbı gidermemesi ve ayıplı haliyle taşınmazın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi gerekir.

Uygulamada kiralanan evin fareli çıkması, lağım şebekesinin ya da elektrik, su, doğalgaz tesisatının bulunmaması gibi sorunlar sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda hem kiracının hem de ev sahibinin başvurabileceği yollara değindik. Gayrimenkul veya diğer kira sözleşmeleri ile ilgili herhangi bir konu hakkında daha detaylı bilgi almak ve hukuki destek talep ederseniz, internet sitemiz üzerinden online randevu oluşturabilir veya iletişim kanallarımızdan bize ulaşabilirsiniz.

ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2014/5543

Karar Numarası: 2014/9146

Karar Tarihi: 08.07.2014

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacı-davacı karşı davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-karşı davacı vekili Av. A. G. E. ile davalı vekili Av. S. M. ve davacı-karşı davalı vekili Av. B. T. Y. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Asıl dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan yoksun kalınan kardan kaynaklanan zarar nedeniyle şimdilik 7.000 TL alacağın tahsili, birleşen dava, kiralayan tarafından kiracı ve kefiller aleyhine açılan 115.069 TL kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, Asıl davanın kısmen kabulüne,106.299,96 TL’nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine, Birleşen davanın kısmen kabulüne,114.863,16 TL’nin davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine hüküm Asıl davada davacı-Birleşen davada davalı kiracı, Asıl davada davalı-Birleşen davada davacı kiralayan ve Birleşen davada davalı olan kefiller tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre Birleşen davada verilen hükme yönelik Birleşen davada davalı kefiller S. M. ve M. E. vekillerinin , Asıl ve Birleşen davada verilen hükme yönelik Asıl davada davacı-Birleşen davada davalı kiracı M.. Org. Dan. Gıda Tur. İnş.Tek.ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Asıl davada verilen hükme davalı kiralayan vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Asıl davada, davacı kiracı vekili, dava dilekçesinde özetle; Davacı ile davalı O. Y. arasında düzenlenen 01.04.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile Ankara Tunalı Hilmi caddesi, Buğday Sokakta bulunan Yeloğlu İşhanı, zemin ve üst katlardaki bağımsız bölümler ile pasaj bölümündeki dükkanların tamamının davacıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereğince binanın boş olarak davacıya teslimi gerekirken davalının boş olarak davacıya teslim edemediğini, binanın 2, 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerinin davalının yada daha önceki kiracısının kiraya verdiği alt kiracılar tarafından kullanılmaya devam edildiğini, 5 nolu bağımsız bölümü kullananlara 17.06.2005 tarihli ihtar gönderildiğini, bu kişilerin 28.06.2005 tarihli cevabi ihtar ile davalı kiralayanın o kişilerin kiracılığına muvafakat etmesi nedeniyle taşınmazı boşaltmayacaklarını bildirdiklerini, 5 nolu yerin kirasının davalı tarafından tahsil edildiğini, davacıya ödenmediğini, davacının bağımsız bölümleri alt kiracılara kiralama imkanından ve bu surette elde edeceği gelirden mahrum kaldığını, davacının 5 numaralı bağımsız bölümden yararlanamaması nedeniyle aylık 5.000 TL’den dava tarihine kadar 210.000 TL’den mahrum kaldığını, davacının 2 nolu bağımsız bölümü kiraya verdiğini ancak, kiracının 11.10.2006 tarihinde tahliye ettikten sonra davalının muvafakat hakkını kötüye kullanarak yeni kiralamalara izin vermemesi nedeniyle davacının 2 nolu yerin kiraya verilememesi sonrada düşük kira bedeli ile kiralanması nedeniyle zararı olduğunu, 3 numaralı bağımsız bölüm kiracısı ile davacının yeni kira sözleşmesi yapmak zorunda kaldığını ancak kira parası tahsil edemediğini, bu kiracının da 8.11.2007 tarihinde tahliye ettiğini bu tarihe kadar davacının 50.000 TL kira alacağını tahsil edememesinden davalının sorumlu olduğunu, davacı zararlarının ödenmesi için davalıya 19.11.2007 tarihli ihtar gönderildiğini, davalının ödeme yapmadığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davacının yoksun kaldığı kar ve zarara karşılık olmak üzere şimdilik 7.000 TL’nin ihtar tarihi olan 19.11.2007 tarihinden itibaren faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı kiralayan vekili, cevap dilekçesinde, Ankara 11.Sulh Hukuk Mahkemesinde davacı kiracı şirket hakkında verilen tahliye kararının infaz aşamasında bulunduğunu, kiracının bu nedenle kiralayan aleyhine iş bu davayı açtığını, davacı kiracının kira sözleşmesi düzenlenirken 2, 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerde davalının kiracıları olduğunu bildiğini, kira sözleşmesinin bu bağımsız bölümleri kapsamadığını, davacı tarafın tacir olduğunu, basiretli bir tacir gibi davranmak durumunda bulunduğunu, davacı tarafça sözleşmenin kurulmasından itibaren 4 yıl geçtiğini bu güne kadar 5 nolu bağımsız bölüm kiralarının davacıya ödenmesi gerektiğine ilişkin davalıya bildirim yapılmadığını, davacı tarafın bu duruma zımnen muvafakat ettiğinin kabulü gerektiğini, sözleşme gereği davacının alt kiralama yapabilmesi için davalının muvafakati gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, davacının 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerle ilgili taleplerinin reddine,5 nolu bağımsız bölümle ilgili talebinin kısmen kabulü ile 106.299,96 TL ‘nin davalı kiralayandan tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasında 1.4.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile Yeloğlu İşhanı, zemin ve üst katlardaki bağımsız bölümler ile pasaj bölümündeki dükkanların tamamının davacıya kiralandığı, kiralanan binanın davacıya teslim edildiğinde binada bulunan 5 nolu yerde kiracı bulunduğu, bu kiracının en baştan beri kira paralarını davalı kiralayana ödediği, bu durumu davacı kiracının kiralanan binanın kendisine tesliminden itibaren haberdar olduğu,5 nolu yer kiracı tarafından kira paralarının kiralayana ödendiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın kiracıya tam ve eksiksiz olarak teslim edilmemesi karşısında davacının bu nedenle uğradığı zararı kiralayandan talep edip edemeyeceği hususunda toplanmaktadır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunun 249/1 fıkrasına(1.7.2012 de yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’nun 301 maddesine) göre “….kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıyı teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir…”. 818 sayılı Borçlar Kanunun 249 ve 250.maddeleri(6098 sayılı TBK’nun 304-305 ve 306.maddeleri) gereğince “… kiralananın tam ve eksiksiz sözleşmenin amacına uygun şekilde teslimi ya da kullanımı mümkün olmazsa kiracının akdi feshedebileceği gibi kiranın tenzilini isteyebileceği…” düzenlenmiştir. Ancak kiracı kiralanandaki ayıbı, eksikliği derhal ya da münasip bir zamanda kiralayana bildirmelidir.(818 sayılı BK’nun 106.mad.)

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının 6098 sayılı TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Açık ayıp niteliğindeki bozukluklara rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren bozukluklardan sorumlu tutulamaz.

Somut olayda, davacı 01.04.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kiralananın teslimi ile binadaki 5 nolu bölümün kiralayan tarafından 3.kişiye kiraya verildiği, kira parasının kiralayan tarafından tahsil edildiğini kiralamanın başından beri bilmektedir. Davacı kiracı, 5 nolu yerin kendisine teslim edilmemesi nedeniyle yaklaşık 4 yıl sonra dava açmıştır. Davacı kiracının kiralananda 3.kişinin kiracı olduğunu öğrenir öğrenmez, olayımızda teslim tarihinde derhal anlayıp en geç kira parasının kendisine ödenmesi talebini kiracı 3.kişinin reddi üzerine harekete geçmesi gerekirdi. Ayrıca, davacı kiracı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olup, basiretli tacir gibi davranmak zorundadır. Bu nedenle mahkemece, 5 nolu bölüm ile ilgili açık ayıp niteliğindeki duruma rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması karşısında kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanarak davacı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Sonuç: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle Asıl davaya ilişkin davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, Asıl davada davalı kiralayan O. Y. lehine 1.100 TL vekalet ücreti takdirine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08.07.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.

---

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/6420

Karar Numarası: 2016/2685

Karar Tarihi: 04.04.2016

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan depozito ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, alt kira sözleşmesinin feshine,30.000,00 TL depozito bedeli ile 13.500,00 TL kira bedelinin tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde;Muğla ili Yatağan ilçesi Madenler Köyü Büyükalan mevkii 1672 parsel sayılı taşınmazın otel, motel, restoran, bar vs. olarak 15/08/2013 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesine istinaden kiralandığını, alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesinde Muğla İl Özel İdaresi Bila tarih 23025 sayılı yazısı gereğince taşınmazın bir kısmının yıkılması gerektiği ve sonrasında ruhsat alınmasının mümkün olduğu bu yıkım ve ruhsat alım işleri ile kiracı ve davacı müvekkilinin ilgileneceğinin ve tüm masrafların davacı müvekkili tarafından karşılanacağının belirlendiğini, ruhsat alınabilmesi için yıkım yapılacağından öncelikle müvekkili tarafından tadilat projesi çizdirildiğini, tadilat projesi çizdirildikten sonra müvekkilinin İdareye başvurduğu ve idarece ekspertiz çalışması yapıldığı ancak taşınmazın tapuda tarla vasfında olması nedeniyle yıkım ve inşaat izni verilemeyeceği ve bu haliyle de ruhsatlı hale getirilemeyeceğinin idarece bildirildiği, taşınmazın 30/09/2009 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satın alındığını, davacının malik olarak Halil İbrahim Kopuk ve Kadriye Kopuk’u malik olarak bilmekte olduğunu, davalının davacı müvekkilini kötüniyetli olarak kandırarak ruhsatlı olmadığını bilmediği taşınmazı ayıplı ve kötü niyetli olarak kiraladığını, tapuda taşınmaza ilişkin cins değişikliğinin de yapılamadığını, taşınmaza ilişkin tüm bu durumlar davalı tarafından bilinmesine rağmen müvekkilinin kandırılmak suretiyle kira sözleşmesi akdedildiğini ve tahsilat yapıldığını, önemli bir ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı bulunduğunu ve kiraya verenin kira sözleşmesinde amaçlanan kullanıma elverişli olmayan kiralananı sözleşmeye uygun hale getirmekle yükümlü bulunduğunu, müvekkilinin işyeri olarak kiraladığı taşınmazdan kira sözleşmesinde beklenilen şekilde hiç bir yarar sağlayamadığını belirterek 15/06/2013 tanzim tarihli kira sözleşmesinin feshi ile davalıya ödenen 30.000,00 TL depozito bedeli ile 13.500,00 TL’lik aya ilişkin kira bedeli olmak üzere toplam 43.500,00 TL bedelin ödeme tarihinden itiaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili; kira sözleşmesinde taşınmazın durumunun mesken olarak yazıldığını, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesinde taşınmazın ruhsatının bulunmadığının açıkça belirtildiğini, her ne kadar taşınmaz tapu kaydında tarla vasfında olsa da yapı kullanım izin belgesinde dubleks ve bodrum kat mesken olarak kayıtlı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı …, dava konusu taşınmaz üst kiraya veren Kadriye Kopuk ile akdedilen 06/04/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralamış, 15/06/2013 tanzim, 15/08/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi ile ./..

davacı …’a alt kiraya vermiştir. Alt kira sözleşmesinde kiralananın cinsinin 1672 parselde kayıtlı 6.499,50 m² alanlı taşınmazdaki sadece Yatağan Belediye Başkanlığı’nın 26/12/2011 tarih ve 11%15 nolu yapı kullanma izin belgesinde gösterilen dubleks bina olduğu, otel, motel, pansiyon, pavyon, gece kulübü, restaurant işi için kullanılacağı belirtilmiştir. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesinde; taşınmazın Yatağan Belediyesi’nin 26.12.2011 tarih ve 11/15 nolu yapı kullanım izin belgesi gereğince bodrum kat ve dubleks mesken olup Muğla İl Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğü’nün tarihsiz ancak 23025 no.lu yazıları gereğince söz konusu taşınmazın İl Genel Meclisinin 03/07/2012 tarih ve 517 sayılı kararı gereğince 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında “Turizm Tesis Alanı ”, “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” ve “Zeytinlik” alan kapsamında kalmakla beraber, mevcut yapının bir kısmının yolda kalması nedeni ile bu kısmın yıkılması gerektiği, bu yıkım işlemi yapılmaksızın taşınmaza ruhsat alınması veya herhangi bir sebeple kullanılmasının mümkün olmadığı, kiracının bu durumu bile bile taşınmazı kiralamayı kabul ettiği ve taşınmazın ruhsata elverişli hale gelmesi için gerekli masrafları karşılayacağı ve muvafakatnameleri temin edeceği ve bu hususlar için yapacağı masrafları kiraya mahsup etmeyeceği,masrafların zorunlu olması halinde dahi istenemeyeceği kararlaştırılmıştır. Alt kiracı …, 15/07/2013 tarihinde İl Özel İdaresi Genel Sekreterliği İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğüne başvurarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı talebinde bulunmuş, ilgili müdürlük 13/08/2013 tarihli yazısı ile ruhsat verilmesinin mümkün olmadığını bildirmiştir. Alt kiracı …, 15/05/2014 tarihli ihtarname ile ruhsat alınamaması nedeniyle 15/06/2013 tanzim tarihli kira sözleşmesini feshettiğini belirterek sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olması nedeniyle depozito ile kira bedelinin iadesini istemiştir.

6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 15/08/2013 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesindeki açık düzenleme davacı alt kiracı tarafından bilinmekte olup kiralanan taşınmazın ruhsatının bulunmadığını bile bile taşınmazı kiralamıştır. Bu durumda davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu kabul edilemez. Davacı kiracı kiralananı tahliye ve teslim etmemiş olup, dava tarihi ve yargılama aşamasında tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden sorumludur. Bu nedenle peşin ödediği kira bedelinin iadesini ve depozito bedelinin iadesini isteyemez. Mahkemece yukarıda izah edilen nedenlerle davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

---

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2005/5259

Karar Numarası: 2005/8588

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine davalı M. vekili tarafından davacı aleyhine 25.2.2003 ve 31.3.2003 ve 8.7.2003 gününde verilen dilekçeler ile menfi tesbit birleştirilen davalarda itirazın iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davaların ayrı ayrı kısmen kabulüne dair verilen 23.12.2004 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı ve birleşen dosyaların davalısı M. P. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: 1- Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre kiracı davalı M. P.’nın diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2- Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve devamı maddelerinde yapılan 1.6.2001 başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanmıştır.

Kiralayanın borçları başlıklı Borçlar Kanununun 272. maddesine göre Hasılat Kira Sözleşmesinde kiralayanın önde gelen borcu adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi kiralananı sözleşmenin öngördüğü biçimde kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmaktır. Kiralayanın bu borcunu ihlal etmesi halinde yasanın yaptığı gönderme nedeniyle adi kiraya ilişkin hükümlerin uygulanması gerekir. Borçlar Kanununun 250. maddesi uyarınca elverişli olarak teslim edilmekle beraber kiralanan da sonradan kullanmaya elverişsiz bir durum ortaya çıkarsa kiralayan teslimden sonra ayıba karşı tekeffül borcundan ötürü kiracıya karşı sorumlu olur.

Somut olaya gelince; yanlar arasındaki 1.6.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davacı ve karşı davalıya kiralanan uygulama oteli ve dershanedir. Kiralananın tesliminden sonra kiracı olan davacı ve davalı yerinde inceleme yaptırarak inşaat mühendisleri odasından rapor almış, inşaat mühendisi bilirkişiler yapıdaki hareketli yüklerin arttığını bu haliyle binanın satatik açıdan niteliğini yitirdiğini, sakıncalı bir durum ve tehlike oluşturduğunu bildirmişlerdir. Bu rapora göre kiralananın amacına uygun kullanılmasının mümkün olmadığı, kira sözleşmesinin artık kiracı tarafından tahammül edilmez bir hale geldiğinin kabulü gerekir. Kendisi ve işçileri bakımından can ve mal tehlikesiyle karşılaşan kiracıdan akdin icrası beklenemeyeceğinden raporun düzenlendiği 19.9.2002 tarihinden sonra kiralayan kira parası isteyemez. O yüzden kira parası alacağının akdin başlangıç tarihi ile yapıdaki durumu ortaya koyan 19.9.2002 tarihleri arasındaki dönem için hesaplanarak bunun hüküm altına alınması gerekir. Bu tarihler dışına taşarak yapılan uygulama ve kurulan hüküm doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

Davacı ve karşı davalının çatı onarım giderleri ile ilgili temyiz itirazlarına gelince; gerçekten gerek 1.10.2000 tarihli asıl ve gerekse 21.6.2001 tarihli sözleşmede kiralanan binanın çatısını n tamirat ve tadilatının kiracı tarafından yapılacağı hükme bağlanmışsa da az yukarıda sözü edildiği üzere bilirkişilerce 19.9.2002 tarihinde binanın kullanılamayacak halde bulunduğu saptandığından davacı ve davalı kiralayan bu şekildeki bir binanın çatısını onarmaya ve bununla ilgili giderlere katlanmaya zorlanamaz. Kiralayan davacının bu isteminin de reddine karar verilmesi yerine kısmen kabul edilmiş olması da bozmayı gerektirir. Sonuç: Temyiz olunan kararın 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 1 numaralı bent uyarınca diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 03.10.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.