KİRALAYANIN İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE HAKKI
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350 vd. maddelerinde öngörülmüştür. İhtiyaç sebebiyle tahliye hakkı iki şekilde doğmaktadır:
- Kiraya verenin;
- Kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, kira sözleşmesini ihtiyaç sebebiyle sonlandırma hakkı doğar.
- Kira sözleşmesine konu taşınmazı satın alan yeni malik;
- Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini ihtiyaç sebebiyle sonlandırma hakkını kullanabilir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINDA SÜRE
Kiralayan, sonradan ortaya çıkan gereksinimi dolayısıyla belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını kullanabilir.
Yeni malik ise ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ya da dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
⚠️ Yukarıda belirtilen sürelerin geçirilmesi durumunda kiralayan, tahliye hakkını ancak uzayan dönemin sonunda kullanabilir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINA SÜREDEN RET
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ihtiyaç sebebiyle tahliyeden kaynaklı kanun yararına bozma talebiyle önüne gelen bir uyuşmazlıkla ilgili olarak emsal niteliğinde bir karar vermiştir.
Karara konu uyuşmazlıkta kiralayanlar, gayrimenkul ihtiyaçları olması nedeniyle kiralananın tahliye edilmesi gerektiği hususunu kiracıya bildirmelerine rağmen kiracının kiralananı tahliye etmediğini, dava konusu taşınmaza kendilerinin ve müşterek çocuklarının ihtiyacı olduğunu ve kiracıya usulünce verilen yasal sürenin dolduğunu ileri sürerek; kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için kiracıyı dava etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi; taraflar arasında 15.08.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, yapılan UYAP sorgusundan kiralayanlardan S…’nın kira konusu taşınmazdan başka bir taşınmazı olmadığı, diğer kiralayan Y… un ise üzerine kayıtlı bir taşınmazın bulunmadığının tespit edildiği, toplanan deliller çerçevesinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bulunduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar vermiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı kanun yararına bozma talebiyle temyiz başvurusunda bulunulmuş ve davanın açıldığı tarihte belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yılın henüz dolmadığı, bu nedenle ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davasının süresinde olmadığı resen dikkate alınarak süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesinin gerektiği ileri sürülmüştür.
Başvuruyu inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2623 E., 2025/3930 sayılı kararında;
“…B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesi hükmü uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanun’un 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Somut olayda; davacılardan kiraya veren Y… ile davalı arasında 15.08.2020 tarihli kira sözleşmesinde belirlenen 5 yıllık süre 15.08.2025 tarihinde sona ermektedir. Eldeki dava ise 01.12.2023 tarihinde açılmış olmakla, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yıl sona ermeden 01.12.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı resen dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan…” şeklinde gerekçe ile başvurunun kabulüne karar vermiştir.
Yargıtay’ın gerekçesinde vurgulanan husus, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında Kanunda öngörülen dava açma sürelerinin hak düşürücü süre niteliğinde olduğu ve bu nedenle davanın süresinde açılıp açılmadığının mahkemece re’sen gözetilmesi gerektiğidir.
Kararın tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
