Kirayı ödemeyen kiracı için tahliye davası açılabileceği Türk Borçlar Kanununda düzenlenmekle birlikte, aidat, elektrik, su, doğalgaz gibi kullanımdan kaynaklı fatura giderlerini ödemeyen kiracı ve kira ilişkisinin akıbeti hakkında kanunda açık düzenleme bulunmamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın kullanımından kaynaklı fatura gibi ortak giderleri ödemeyen kiracı için tahliye istenebileceğine ilişkin emsal niteliğinde bir karar vermiştir. Dikkat edilmesi gereken husus, kira alacağı dışında elektrik, su gibi kullanımdan kaynaklı yan giderlere ilişkin aboneliklerin kiraya veren üzerinde bulunması ve kiraya verene ödeneceğine dair kira sözleşmesinde açık hüküm bulunması gerektiğidir.
Abonelikler Kiracı Üzerinde İse;
Kiralanan taşınmazın elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kiracı üzerinde bulunması halinde alacak-borç ilişkisinde kiraya veren taraf olmadığından, faturaları ödemeyen kiracı hakkında başlatılacak tahliye talepli icra takibine bu alacak kalemleri konu edilemez. Dolayısıyla ödeyen ancak yan giderleri ödemeyen kiracının tahliyesi mümkün olmaz.
Abonelikler Kiraya Veren Üzerinde İse;
Kiralanan taşınmazın elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kiraya veren üzerinde bulunması ve kira sözleşmesinde bu aboneliklerden doğacak borçların kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği kararlaştırılmış ise Türk Borçlar Kanunu;
“MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” maddesi uyarınca kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşülmesi halinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda fatura bedellerini ödemeyen kiracı hakkında kira alacağının yanı sıra yan giderler için de tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 269. maddesi gereğince 30 günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü ile tahliye talepli ödeme emrine itiraz edilmemesi ve verilen sürede borcun ödenmemesi halinde borçlu kiracının tahliyesine karar verilmesi mümkündür.
Faturaları Ödemeyen Kiracı Hakkında Emsal Karar
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas Numarası: 2024/785
Karar Numarası: 2025/426
“…2. Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde kiracının aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. TBK’nın 315. maddesinde kiracının sadece kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi değil, ayrıca yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi de bir fesih sebebi olarak öngörülmüş, adi kira ve konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin ve yan giderlerin ödenmemesi hâlinde akdin feshinin biçim ve koşulları hüküm altına alınmıştır. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi, muaccel olmuş kira borcunu ve yan gideri ödemesi için TBK’nın 315. maddesinde öngörülen sürelerin verilmesi ve ödeme yapılmadığında sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edilmesi gerekir.
3. Kiracı verilen süre içinde kira borcunu ve yan gideri ödemezse kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Kiracının sözleşme kapsamında ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri tam ve zamanında ödememesi durumunda ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedelinin ve yan giderlerin tahsili ile kiralanandan tahliyesi için kiraya veren tarafından kiracı borçluya karşı ilâmsız icra takibi de yapabilir.
4. İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilâmsız tahliye takibi düzenlenmiştir. İİK’nın 269/1. maddesine göre kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilâmsız takip talebinde, kiracıya ödeme emriyle TBK’nın 315. maddesinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.
5. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/1. maddesine göre kiraya veren alacaklı ödeme emriyle TBK’nın 315. maddesinde yazılı ihtarın yapılmasını isteyebileceğinden, kiraya veren alacaklı takip talebinde kira bedelinin ve yan giderlerin (ödemiş ise) tahsilini talep edebilir (Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara, 2013, s.822; L. Şanal Görgün, Levent Börü, Mehmet Kodakoğlu, İcra ve İflâs Hukuku, Üçüncü Bası, Ankara, 2022, s.363; İbrahim Aşık, Yakup Oruç, Ozan Tok, Ömer Faruk Saçar, İcra ve İflas Hukuku, Ankara, 2022, s.378).
6. Alacaklının (kiraya verenin) ilâmsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 No.lu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren TBK’nın 315. maddesinde belirtilen ödeme süresi içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK md. 62 ) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK md. 78 vd.) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.
7. Borçlu itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ise ilâmsız tahliye takibi kesinleşir. Borçlu (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilâmsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu ödeme süresi içinde borcunu (kirayı) ödeyebilir. Borçlu ödeme emri tebliğinden itibaren ödeme süresi içinde kira borcunu öderse ilâmsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez (Kuru, s.828-829).
8. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. Bundan sonra icra mahkemesi borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek No.lu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Buna göre, icra mahkemesi borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığını) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler (Kuru, s.831, 833).
9. Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu tamamen ödememiş ise ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklı kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir (İİK md. 269/a).
10. Somut olayda alacaklı kiraya veren tarafından borçlu kiracı aleyhine tahliye talepli ilâmsız icra takibi başlatılmıştır. Takip talebinde kira alacağı, ortak gider katılım payı alacağı, elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli alacağı, su kullanım bedeli alacağı ve elektrik tüketim yansıtma bedeli alacağı olmak üzere toplam 314.437,46 TL’nin tahsili talep edilmiştir. (Örnek 13 No.lu) ödeme emri borçluya tebliğ edilmiş ve borçlu yasal süresinde takibe itiraz etmemiştir. Borçlu otuz günlük temerrüt süresi içinde icra dosyasına kira borcuna karşılık olarak 172.000,00 TL ödeme yapmıştır.
11. Takibe dayanak 01.09.2020 tarihli kira sözleşmesinin 9.4.2 maddesi “Elektrik ve su kullanımı için Kiracı tarafından ödenecek bedel, kullanım ayına ilişkin elektriğin ve suyun geçerli ticari tarifeden bedeli üzerine %10 altyapı tesis maliyet payı ilavesi esas alınarak hesaplanacaktır.”, 9.4.3. maddesi “Kiracı, her ayın son günü yapılacak sayaç okumalarında belirlenecek değerler üzerinden 9.4.2. maddeye göre bulunacak elektik ve su kullanım bedellerini, kiraya Veren tarafından düzenlenecek fatura karşılığında Kiraya Veren’e ödeyecektir.”, 9.4.6. maddesi; “Elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedenidir.”, 9.5.1. maddesi “Ünite’nin bulunduğu mahallin genel güvenliği, aydınlatılması, temizliği ve çöp toplama hizmeti gibi ortak giderlere katılım payı, Ünite’nin açık ve kapalı alanlarının toplamı üzerinden m2 başına aylık 5,5 TL+KDV ile hesaplanır ve Kiraya Veren tarafından Kiracıca, Ünite’nin Kiracıya tesliminden itibaren aylık olarak fatura edilir. Belirtilen bu bedellerin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi aynca fesih ve tahliye nedenidir.”, 9.5.2. maddesi “Kiracı, Kiraya Veren’in ortak giderlere katılım faturasını en geç 5 (beş) gün içinde Kiraya Veren’e 5.4 maddede belirtilen banka hesabına havale ile defaten ödeyecektir.” şeklindedir.
12. Kiralanan çatılı iş yeri olup, takibe dayanak kira sözleşmesinde elektrik ve su kullanım bedellerinin, ortak gider katılım payı alacağının kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiştir. Borçlu yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir. TBK’nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK’nın 269 ve TBK’nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. O hâlde borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerekir.
13. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, İİK ve ilgili Yönetmelik hükümlerinin kira alacağı ve kira borcu kavramlarından bahsettiği, lafzi yorum yapıldığında kira borcu kapsamına yan giderlerin (su, elektrik v.b.) dahil olduğu sonucuna varılamayacağı, icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye istemlerinin yasal dayanağının İİK’nın 269/a maddesi olup yasa koyucunun bilinçli olarak “kira borcunu….” ifadesini tercihle yetindiği, TBK’nın 315/1. maddesindeki “… veya yan gideri…” tabirini özellikle kullanmadığı, kira sözleşmesinde belirli bir edimin (giderin) kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olmasının o edimin (borcun) kira borcundan sayılmasını gerektirmediği, kira alacağı dışında kalan alacakların ve kira alacağının fer’îlerinin ödenmemesi temerrüde esas teşkil etmeyeceğinden icra mahkemesince tahliyeye karar verilemeyeceği bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul Çoğunluğunca benimsenmemiştir.
14. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
15. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…”
Kararın tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
