Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri depozitonun iadesi konusudur. Pek çok kiracı, taşınmazı tahliye etmesine rağmen depozitosunu geri alamamakta veya eksik ödeme almaktadır. Oysa depozito, gayrimenkul kiralarında belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiracıya iade edilmesi gereken bir teminat niteliğindedir.
Depozito Nedir?
Konut ve iş yeri kiralarında depozito (güvence bedeli), Türk Borçlar Kanunu md. 342 hükmünde düzelenmiş olup, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmemesi ihtimaline karşı kiraya verene peşinen verilen teminattır.
Türk Borçlar Kanunu;
“MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Madde metninden anlaşılacağı üzere depozito;
- En fazla 3 aylık kira bedeli kadar alınabilir.
- Para olarak verilmişse kiraya veren tarafından bankada vadeli bir hesaba yatırılmalıdır.
- Kıymetli evrak yani çek, bono veya poliçe olarak verilmiş ise kiraya veren bu senedi bankada depo eder.
Yasada her ne kadar depozitonun banka yoluyla veya kıymetli evrak olarak verileceği düzenlenmiş ise de, uygulamada depozito çoğunlukla elden verilmekte ve bu durum ileride özellikle kiracılar için ispat sorunlarına yol açmaktadır.
Depozito Hangi Durumlarda İade Edilir?
Kira ilişkisinin sona erdiği durumlarda kiracı, sözleşme süresince aşağıdaki şartları yerine getirmişse depozitonun iadesini talep edebilir;
- Kiralanan taşınmaz tahliye edilmiş olmalı,
- Anahtar kiraya verene veya onun teslim için öngördüğü birine (emlakçı vs.) teslim edilmiş olmalı,
- Kira borcu bulunmamalı,
- Taşınmazın kiracı tarafından kullanımı sırasında ortaya çıkan aidat ve faturalar ödenmiş olmalı,
- Taşınmazda olağan kullanım dışında zarar bulunmamalıdır.
Yukarıdaki şartların sağlanması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesi akdedilirken aldığı depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.
Depozitonun bankaya yatırılması veya depo edilmesi durumunda iade banka tarafından yapılacaktır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu iade eder.
Depozito Ne Zaman İade Edilmelidir?
Depozitonun iadesi, Kanunda kesin bir süre belirtilmemiş olmakla birlikte, kiracının taşınmazı tahliye etmesinden sonra makul süre içinde yapılmalıdır. Makul süre, kiralanan taşınmazın tahliyesinden sonra anahtarı teslim alan kiraya verenin olağan gözden geçirmeyi yapması için verilir. Uygulamada bu süre genellikle 1–2 hafta olarak kabul edilmektedir.
Kiraya veren, makul süre içerisinde depozitoyu iade etmezse kiracı;
- İhtarname gönderebilir,
- Depozitonun kiraya verenden tahsili için ilamsız icra takibi başlatabilir,
- Arabulucuya başvurabilir,
- Dava açabilir.
Ev Sahibi Depozitoyu Kesebilir mi?
Kural olarak depozito, kira ilişkisi sona erdiğinde herhangi bir kesinti yapılmaksızın veya kira bedeline mahsup edilmeksizin kiracıya iade edilir. Ancak kiraya veren, taşınmazın tahliye edilmesini takiben taşınmazda yapacağı olağan kontrol sırasında gerçek bir zarar tespit eder veya ödenmemiş kira bedeli varsa depozitodan kesinti yapabilir. Uygulamada genellikle;
- Ödenmemiş aidat borcu,
- Ödenmemiş kira borcu,
- Kırık kapı veya cam,
- Duvarlara verilen ciddi zararlar,
- Demirbaşlarda eksiklik,
gibi nedenlerle kiraya verenlerin depozitodan kesinti yaptığı görülmektedir.
Ancak uygulamada hatalı olarak kiraya verenler tarafından şu durumlar nedeniyle de depozitodan kesinti yapıldığı görülmektedir. Örneğin;
- Duvar boyasının yıpranması,
- Parkenin eskimesi,
- Normal kullanım izleri,
- Kombinin olağan kullanımdan kaynaklı bakım ve onarım masrafları vb.
Belirtmek gerekir ki bu tür durumlar olağan kullanım kapsamında kabul edilir ve depozitodan kesinti yapılmasını gerektirir nedenlerden biri değildir. Kiraya verenin bu gibi nedenlerle depozitodan kesinti yapması halinde kiracının bu tutar için yasal yola başvuru hakkı bulunmaktadır.
Depozito Son Kira Yerine Sayılır Mı?
kira sözleşmesinin sona erdiği dönemdeki son kira borcunun ödenmemiş olması durumunda depozitonun son kira yerine sayılması mümkündür. Kiracı veya kiraya veren, depozitonun son kira yerine sayılmasını isteyebilir. Ancak kira bedelinin peşin olarak ödendiği durumlarda depozitonun iade edilmesi gerekmektedir.
Depozitonun İadesi İçin Dava Açılabilir mi?
Kira sözleşmesi sona erdiği halde haklı bir neden bulunmaksızın makul süre içerisinde depozitonun iadesi yapılmadığı takdirde kiracı depozitonun iadesi için yasal yollara başvurabilir. Başvurulabilecek yasal yollara yukarıda yer vermiş olmakla, kiracı dava yoluna gittiği takdirde açacağı alacak davasında;
- Kiraya verene depozito (güvence bedeli) ödediğini,
- Taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kiraya verene teslim ettiğini,
- Kira sözleşmesinden kaynaklı kiraya verene herhangi bir borcu olmadığını ispatlamak zorundadır.
İleride ispat güçlüğü yaşamamak adına kiracıların depozito için yaptığı ödeme dekontunu saklaması, anahtar teslim tutanağı düzenlemesi ve tahliye sırasında taşınmazın fotoğraflarını çekmesi faydalı olacaktır.
Depozito Bedeli Güncellenerek Mi Ödenir?
Uygulamada, özellikle kira ilişkisinin uzun yıllar devam ettiği durumlarda, enflasyon ve paranın değerinde meydana gelen azalma nedeniyle verilen depozito yani güvence bedeli miktarı düşük kalmaktadır. Bu durum, hem kiraya veren hem de kiracı için hak kaybına neden olabilmektedir. Nitekim taşınmazda meydana gelen zararın depozitodan karşılanması durumunda çoğu zaman depozito bedeli, zararı karşılamaya yetmemektedir.
Türk Borçlar Kanununda her iki tarafın da hak kaybına uğramaması için sözleşmenin başında verilen depozitonun vadeli bir hesaba yatırılması gerektiği belirtilmiş, böylelikle paranın enflasyon karşısındaki değer kaybının engellenmesi amaçlanmıştır. Ancak uygulamada çoğu zaman kiraya verenler bu durumu ihmal etmekte ve bu da paranın enflasyon karşısında değer kaybına uğramasına neden olmaktadır.
Yargıtay kararları arasında kira sözleşmesinde depozitonun güncellenerek mi aynen mi iade edileceğine ilişkin yerleşik bir içtihat uygulaması bulunmamaktadır. Bazı kararlarında kira sözleşmesinde aynen iadeye ilişkin bir hüküm konulmaması durumunda depozitonun güncelleme yapılmadan iade edileceğini, bazı kararlarında ise aynen ödenecektir kaydı bulunsa dahi güncellenerek ödenmesi gerektiğini kabul etmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin, Esas No: 2015/9280 ve Karar No: 2016/4902 sayılı kararında;
“…Taraflar arasında 10/10/1993 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 8. maddesinde “Kiracı kiralayana 15.000.000 TL depozit olarak bırakacaktır. Bu para hiçbir şekilde kiraya mahsup edilmeyecek, tahliye anında kiracının, elektrik, su ve her türlü apartman gideri borcu ile hasarı olmaması halinde kendisine aynen iade edilcektir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Mahkemece, erken tahliye nedeniyle davacının, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de, Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirmesi gerekir…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, Esas No: 2021/5500 ve Karar No: 2021/10204 sayılı kararında;
“…Her ne kadar mahkemece davalı/karşı davacının talebi doğrultusunda güvence bedeli, iki aylık kira bedeli karşılığı olarak güncellenerek iadesi ile teminat çekinin iadesine karar verilmiş ise de; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15/11/2011 tarihli sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir...”
Depozitonun İadesi İçin Güncelleme Nasıl Yapılır?
Depozitonun iadesi yapılırken güncellemeye ilişkin yasada açık bir hüküm bulunmamakla birlikte yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre güncelleme, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte belirlenen ilk kira bedelinin TL değeri esas alınarak depozito bedelinin bu kira bedeline oranı bulunduktan sonra, son dönem kira bedeline bu oran uygulanarak yapılmaktadır.
Örnek:
01.01.2024 tarihli bir kira sözleşmesinde ilk kira bedelinin 10.000 TL olarak belirlendiğini ve bir kira bedeli 10.000 TL depozito alındığını varsayalım. 03.03.2026 tarihinde kira sözleşmesinin sona erdiğini ve son dönem kira bedelinin TÜFE oranında yapılan artışla aylık 21.380 TL olduğunu kabul edersek;
10.000/10.000 = 1 oranını yeni kira bedeline uygulanmasıyla güncellenmiş iade edilmesi gereken depozito bedeli 21.380 X 1 = 21.380 TL olacaktır.
Depozitonun İadesi Yargıtay Kararları
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas Numarası: 2012/13-497
Karar Numarası: 2013/150
“…Davada dayanılan 20/01/2014 başlangıç tarihli ve 01.02.2014 tarihinden itibaren bir yıl süreli olarak kararlaştırılan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.900-TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği, 6. Maddesinde yazılı bildirimin süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması hallerinde fiili tahliye tarihinden itibaren üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ayrıca ödeneceği, sözleşmenin 10. Maddesinde kiralananın teslim alındığı durumundan daha kötü duruma düşmesini sağlayacak hasar ve noksanlıkların meydana gelmesinin önlenmesi ve tazmini amacıyla 3.800-tl güvence bedelinin kiracı tarafından ev sahibine teslim edileceği düzenlenmiştir.
Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.
Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2024/3882
Karar Numarası: 2025/4233
“…Uyuşmazlık, depozito olarak verilen teminat mektubunun nakde çevrilmesi nedeniyle bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 01.01.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve bu kira sözleşmesinin ifasını teminen, kira alacakları ile zarara karşılık davalı kiraya verene 75.000 USD bedelli teminat mektubu; verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu teminat mektubu; güvence bedeli/depozito alarak verilmiş olup, davacı kiracı, kiralananı tahliye ettiğini ve borcu bulunmadığını iddia ederek depozito bedelinin iadesini talep etmekte, davalı kiraya veren ise davacı kiracıdan alacaklı olduğunu savunmaktadır. Bu halde, uyuşmazlık; depozito bedelinin iade edilip edilmeyeceği, davalının depozito bedelinden mahsubu gereken bir alacağı olup olmadığına ilişkindir.
Kira sözleşmelerinde; kiracıdan alınan teminat, kiraya verenin muhtemel zararlarını karşılamak için kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir. Teminat bedelinin iadesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunması halinde, iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiğinin mahkemece değerlendirilerek belirlenmesi gerekir.
İlk Derece Mahkemesince; davacının kira sözleşmesine aykırı davrandığı ve teminat mektubunun sözleşmenin tamamının ifasını teminen verildiği, bu halde davalı kiraya verenin teminat mektubunu tazmin edebileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere, depozito bedelinin iade edilememesi için davalı kiraya verenin depozito bedelinden mahsubu gereken bir alacağı olması gerekmektedir. Davalı tarafından, kira alacağı olduğu, hor kullanma tazminatı ve bu döneme ilişkin kira kaybının tazmini için taraflar arasında görülen davalar bulunduğu beyan edilmiş ise de İlk Derece Mahkemesince bu yönde herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında görülen davaların akibetinin belirlenmesi, kira sözleşmesinden kaynaklanan derdest dava bulunması halinde, söz konusu davaların geldiği aşama da göz önünde bulundurularak davaların birleştirilmesi aksi halde ise sonucunun beklenmesi ve hasıl olacak sonuca göre davacı kiracının, davalı kiraya verene kira sözleşmesi kapsamında borcu olup olmadığı, varsa miktarının belirlenerek depozito bedelinin iadesi talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2021/5500
Karar Numarası: 2021/10204
“…Taraflar arasında dava konusu yere ilişkin ilk olarak, 15/11/1998 tarihinde 6 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, sözleşmenin 11. maddesinde; kiracının vereceği zararlara karşılık 2.800 TL depozito bedelinin, kiraya verene teslim edildiği ve noksansız tahliye anında iade edileceği belirtilmiştir. Yine aynı taşınmaza ilişkin, çekme ve bodrum kat için ayrıca düzenlenen 01/06/2002 tarihli ve 1 yıl süreli ikinci kira sözleşmesiyle; kiracının vereceği zararlara karşılık 3.600 TL bedelli teminat çekinin kiraya verene teslim edildiği ve aynı şekilde noksansız tahliye anında iade edileceği hükme bağlanmıştır. Son olarak, taraflar arasında imzalanan 15/11/2011 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile de; dava konusu taşınmaza ilişkin taraflar arasında daha önce imzalanan tüm sözleşmelerin feshedildiği ve kiracının verdiği peşinat ve depozitodan faiz veya herhangi bir fazlalık talep edilemeyeceği, sözleşmenin 12 ve 22. maddelerinde kararlaştırılmış olup, taraflar arasında bu hususlarda ve kiralananın tahliye edildiği konusunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Her ne kadar mahkemece davalı/karşı davacının talebi doğrultusunda güvence bedeli, iki aylık kira bedeli karşılığı olarak güncellenerek iadesi ile teminat çekinin iadesine karar verilmiş ise de; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15/11/2011 tarihli sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir...”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2022/2215
Karar Numarası: 2022/4920
“…Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, kiracı tarafından depozito bedeli olarak 1.000 Euro verileceği düzenlenmiş olup depozito bedeli konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davaya dayanak icra takibi ile 1.000 Euro depozito alacağının tahsili talep edilmiştir. TBK’nın 99/3 maddesi uyarınca, yabancı para borcunun vadesinde ödenmemesi halinde, alacaklının bu alacağını aynen, vade veya fiili ödeme günündeki rayice göre Türk parası ile ödenmesini isteyebileceği kabul edilmiştir. Davacının, alacağını Euro cinsinden icra takibine konu ettiği, sadece harca esas değerin belirlenmesi için icra dosyasına takip tarihindeki karşılığını 4.680 TL olarak belirttiği görülmektedir. Buna göre, davacının döviz cinsinden olan alacağının fiili ödeme günündeki rayiç üzerinden ödenmesini istediği gözetilerek hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile Türk Lirası olarak belirlenen alacak miktarı üzerinden takibin devamına karar verilmesi suretiyle hüküm tesisi yoluna gidilmesi usul ve kanuna aykırıdır. Ayrıca mahkemece, itirazın 2.480 TL asıl alacak üzerinden devamına karar verilmiş ise de hükmedilen bu sonuca nasıl varıldığı konusunda herhangi bir açıklama yapılmayarak 6100 sayılı HMK’nm 297 maddesine aykırı hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir…”
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
