Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa veya her iki tarafa, sözleşme konusu taşınmazın devri için asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı vermektedir. Bu sözleşme ile asıl satış sözleşmesinin yapılmasını istemeye hakkı olan taraf, bu isteğini karşı tarafa beyan edince, karşı taraf için taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tek tarafa veya tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme şeklinde yapılabilir.
Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri genellikle yapı müteahhitleri ile arsa sahipleri arasında akdedilmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yasaya uygun şekilde akdedilmesi, ileride çıkması muhtemel uyuşmazlıkların çözümü bakımından önem taşımaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Noterlik Kanununda düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu;
Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Türk Borçlar Kanunu;
MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler: Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.
Kanun hükümlerinde öngörüldüğü üzere taşınmaz satış vaadi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde akdedilmesi gerekmektedir. Resmi şekilden kasıt, Noterli Kanunu md. 89 hükmünde belirtildiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde akdedilmesidir. Taraflar arasında sözlü veya yazılı şekilde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği olmadığı gibi, bu sözleşmenin noterde onaylatılması da sözleşmeyi geçerli hale getirmeyecektir.
Taraflar arasında sözlü veya adi yazılı şekilde ya da noterde onaylama şeklinde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında bir tarafın ödediği bedelin iadesi, Türk Borçlar Kanununun sözleşme hükümlerine göre değil, ortada geçerli bir sözleşme olmadığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Yerine Getirilmezse Ne Olur?
Noterde düzenleme şeklinde akdedilen geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak sözleşme konusu taşınmazın satış sözleşmesi ve devrinin yapılmasını isteyen tarafın talebinin uygulamada taşınmaz maliki tarafından yerine getirilmediği durumlar söz konusu olmaktadır. Bu durumda asıl sözleşmenin yapılmasını isteyen tarafın yasal hakları bulunmaktadır. Buna göre vaat alacaklısı,
- Türk Medeni Kanununun md. 716 hükmü uyarınca borcun hükmen yerine getirilmesi talebiyle tapu iptali ve tescil davası açabilir. Belirtmek gerekir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin mahkemece hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin vaat alacaklısı tarafından ödenmiş olması gerekir. Bedelden ödenmeyen bir kısım var ise de, bu bedelin Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmesi gerekir.
- Vaat edenin vaadini yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde Türk Borçlar Kanunu md. 125 hükmü uyarınca vaat alacaklısı seçimlik haklarından birini kullanabilir.
MADDE 125- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın (müspet zarar) giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın (menfi zarar) giderilmesini de isteyebilir.
Yani kanun hükmü uyarınca vaat alacaklısı;
- Sözleşmeden dönme hakkını kullanarak ödediği bedelin iadesi ile menfi zararını talep edebilir.
- Satış vaadinin yerine getirilmesi vaat edenin kusuru ile imkansız hale gelmişse, tazminat talep edilebilir.
- Satış vaadinin yerine getirilmesi vaat edenin kusuru olmaksızın örneğin, bir kısmı sözleşme konusu iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazın sonradan ortaklığın giderilmesi davası sonucu satılması durumunda vaat alacaklısı sözleşmeden dönerek verdiği bedelin iadesi ile menfi zararının tazminini talep edebilir. Ancak bu durumda vaat edenin kusuru var ise, vaat alacaklısı müspet zararının tazminini ve ortaklığın giderilmesinde vaatte bulunana düşen satış parasının kendisine ödenmesini isteyebilmelidir.
Taşınmaz Satış Vaadinin Tapuya Şerh Ettirilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak yalnızca tarafları bağlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı haklar iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Nitekim Türk Medeni Kanunu md. 1023 hükmü;
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Ancak taraflar arasında resmi şekilde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesi, bu kanun hükmünü bertaraf etmektedir. Nitekim şahsi hakkın tapuya şerhi aleniyeti sağlayacağından, şerh, vaat alacaklısının şahsi hakkını sonradan mülkiyet veya sınırlı ayni hak iktisap edenlere ve sonradan şerh verilmiş şahsi hak sahiplerine karşı ileri sürebilmesini sağlar. Yani o saatten sonra üçüncü kişiler tapuya şerh edilmiş hakka dayanan vaat alacaklısının hakkını bilmedikleri gibi bir iyiniyet iddiasına dayanamazlar.
Şerhin iki etkisi bulunmaktadır;
- Vaat alacaklısı, sözleşme konusu taşınmazı şerhten sonra iktisap eden herkese karşı hakkını kullanarak taşınmazın kendisine devredilmesini isteyebilir. Yani şahsa bağlı borç şerhle birlikte eşyaya bağlı borç haline dönüşür.
- Vaat alacaklısı, şerhten sonra sözleşme konusu taşınmazda kendi hakkı ile bağdaşmayan başka bir hak iktisap edilmiş ise, bu hakkın ortadan kaldırılmasını talep edebilir.
Belirtmek gerekir ki, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinin etkisi sınırsız süreye tabi değildir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesinden itibaren beş yıl içerisinde asıl satış sözleşmesi akdedilmez ise, şerh tapudan resen terkin edilecektir. Dolayısıyla beş yıl geçtikten sonra vaat eden taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine ayni veya sınırlı bir ayni hak tanırsa, vaat alacaklısının üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak ileri sürmesi veya hakka dayanarak talepte bulunması mümkün değildir.
Hukukta uyuşmazlıkların çözümü önemli olduğu gibi, ileride uyuşmazlık çıkmasının önlenmesi adına yapılan önleyici hukuki işlemler de bir o kadar önemlidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışı hususunda çıkabilecek ihtilafların bertarafı ve sözleşme ile tanınan hakkın önemi bakımından, sözleşmenin geçerli şekilde yapılması ve şerh ettirilmesi önem taşımaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmeyi düşünüyor iseniz, ileride çıkabilecek ihtilafları önlemek ve mağduriyet yaşamamak adına sözleşme aşamasında alanında uzman bir avukattan destek almanız mühimdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmesi veya sözleşmeden kaynaklı bir hususta bizden hukuki destek almak için internet sitemiz üzerinden online randevu oluşturabilir veya iletişim kanallarımızdan bize ulaşabilirsiniz.
YARGITAY KARARLARI
- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ 2016/18643 E., 2017/5791 SAYILI KARARI;
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.07.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Dairemizin 19.04.2016 günlü mahalline iade kararı sonrası dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, bir kısım davalılar ile bir kısım davalıların murislerinin …. Noterliği’nin 06.10.1992 tarih ve… yevmiye no’lu ve .. Noterliği’nin 17.08.1994 tarih ve 31246 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmeleri ile büyükşehir belediyesinin istimlaki sonucu 366 ada 17, 18 ve 7/A parsel numaralarını alan 366 ada 7 parsel sayılı taşınmazdaki tüm miras hak ve hisselerini müvekkiline sattığını, davalıların tapuda devre yanaşmadıklarını belirterek 366 ada 17-18 ve 7/A parsellerin tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalıla.. ve … vekili ile davalılar …, …, …, …, …, …,., …, …, …, …, ….., …, …, … ve … vekili, satış bedelinin ödenmediğini, davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır.
Mahkemece, satış bedelinin ödendiğinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Somut olaya gelince, davaya konu ….. Noterliğinin 17.08.1994 tarih ve 31246 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesiyle …, …, ……. ve … vekaleten … 366 ada 7 parsel sayılı taşınmazda müvekkillerine intikal etmiş ve edecek miras hak ve hisselerinin tamamını Sınırlı Sorumlu… … Konut Yapı Kooperatifi’ne satmayı vaadetmiş, satış vaadi bedeli olan 2.500.000.000 TL’nin tamamını peşinen aldığını belirtmiştir. Görüldüğü üzere vaat bedelinin tamamının peşin olarak ödendiği belirtildiğinden bu sözleşme açısından dava kabul edilmelidir.
Davaya konu bir diğer satış vaadi sözleşmesi olan…. Noterliği’nin 06.10.1992 tarih ve … yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesiyle de… adına vekaleten …;… adlarına vekaleten …; asaleten …, … 366 ada 7 parsel sayılı taşınmazdan intikal edecek miras hak ve hisselerin tamamını Sınırlı Sorumlu ….. Konut Yapı Kooperatifi’ne satmayı vaadetmişler, satış vaadi bedeli olan 3.600.000.000 TL’nin 300.000.000 TL’sını 5 Kasım 1992 tarihli… Bankas…Şubesi’ne ait çekle aldıklarını, tapudan alıcı adına ferağ takririnin verilmesi esnasında 1.200.000.000 TL’nin ödeneceğini, bakiye 2.100.000.000 TL’sini de beş ay içinde muhtelif miktarlarda ödenmesini kabul ettiklerini sözleşme metninde belirtmişlerdir.
Davacı vekili tarafından dosyaya sunulan “06.10.1993 tarihli noter satış vaadine bağlı arsa alımı ile ilgili ek sözleşme” başlıklı, 15.10.1992 tarihli adi yazılı belgeye göre … adına vekaleten …; … adlarına vekaleten …; asaleten … …, ..in 366 ada 7 parselde kayıtlı taşınmazı 1.500.000.000 TL bedelle satmayı kabul ettiklerini, bakiye 2.100.000.000 TL’yi arsa imar çalışmaları için Kooperatif Yönetimine bıraktıklarını, bu para üzerinde herhangibir hak talep etmeyeceklerini beyan edip imzaladıkları görülmüştür. Yine davacı vekili tarafından dosyaya sunulan “ibraname” başlıklı ve tarihsiz iki adet adi yazılı belgeye göre 1992 tarihli satış vaadi sözleşmesi borçlularından… ve …’e vekaleten … ile… 06.10.1992 tarihli ve 60545 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesiyle satmayı vaadettikleri 366 ada 7 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin satışı nedeniyle satış bedelinin tamamını alıcısından nakden aldıklarını,15.10.1992 tarihli sözleşme hükümlerini aynen kabul ettiklerini kooperatif nezdinde hiçbir alacaklarının kalmadığını, Kooperatif’i kati olarak ibra ettiklerini beyan edip imzaladıkları görülmüştür. 22.10.2009 günlü celsede davalılar vekillerince anılan belgelerdeki imzalar inkar edilmiştir.
Bu durumda,1992 tarihli satış vaadi sözleşmesi borçluları tarafından veya onların adına yukarıda bahsi geçen ek sözleşme ve ibraname adı altındaki adi yazılı belgelere atılan imzaların tamamı inkar edildiğinden Adli Tıp Fizik İhtisas Dairesi Başkanlığınca imza incelemesi yapılması ve sonucuna bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırına iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.07.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ 2017/6091 E., 2018/5193 SAYILI KARARI;
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.10.2011 gününde verilen dilekçe ile … iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.09.2017 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı … iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, davalıların mirasbırakanı …’nin 914 ada 29 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerini 29.03.1985 tarihli, 26042 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesiyle dava dışı …’a satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, …’ın da bu satış vaadi sözleşmesiyle edindiği hakları 11.04.2002 tarihli, 06744 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesiyle kendisine satmayı vaad ve taahhüt ettiğini ileri sürerek, satış vaadine konu payın … kaydının iptaliyle adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesindeki bakiye bedel ödenmediğinden, davacının karşılıklı borç yükleyen dayanak akitteki edimi ifa etmeden karşı edimin ifasını talep etmekte haklı yasal dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı … iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Somut olaya gelince; 29.03.1985 tarihi, 26042 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesiyle, vaad bedelinin 2.000.000 TL olduğu, bunun 1 milyonunun nakden ve tamamen ödendiği, kalan bir milyonluk kısmının da satıcılar adına hükmen tescili tarihinden itibaren bir yıl içinde ödeneceği belirtilmiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Davacı vekili temyiz dilekçesine eklediği 15.5.1985 tarihli fotokopi belge ile bakiye vaad bedelinin de ödendiğini ileri sürdüğünden bu belge de değerlendirilmeli, bedelin tamamının ödendiği kanaatine varılırsa davanın kabulüne karar verilmeli; aksi halde Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın satış vaadine konu kısmının dava tarihindeki rayiç değeri hesaplanarak satış vaadi sözleşmesinde ödendiği belirtilen 1.000.000 eski TL, taşınmazın değerine oranlanıp hesaplanmalı, satış vaadinde bulunan Kalyopi mirasçıları adına depo ettirilmesi için davacıya süre verildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.07.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
