ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
İzaleyi şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki ortaklığın, belli yöntemlerle giderilerek taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki mülkiyetin ferdi mülkiyete dönüştürülmesi için açılan inşai bir davadır.
Ortaklığın giderilmesi davasının yasal dayanağı, Türk Medeni Kanununun 698 vd. maddelerinde öngörülmüştür.
Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası;
Maddi olarak bölünmüş olmayan bir malın tamamına belli paylarla malik olan birden çok kişinin bulunduğu paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi, paydaşlardan her birinin istemi üzerine yapılabilir. Şu kadar ki, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle ortaklar arasında paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmasın.
Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası;
Paylı mülkiyetin aksine, elbirliği mülkiyetine tabi taşınır veya taşınmaz bir malda ortakların pay oranları belli değildir. Mülkiyet hakkı, her bir ortak için taşınmazın tamamına yaygın durumdadır. Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşabilir. Örneğin, murisin terekesinde bulunan mallar üzerinde mirasçılar elbirliği halinde maliktir. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Elbirliği mülkiyetine tabi bir malda ortaklığın giderilmesi, aksine bir hüküm bulunmadıkça, Türk Medeni Kanununun paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
1. Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır/taşınmaz bir malın paylaşma biçiminde ortaklar arasında uzlaşma sağlanamazsa, ortaklardan birinin istemi üzerine, diğer ortaklar da itiraz etmezse, mal üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, pazarlık ya da açık artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Ortaklar, malın aynen taksim yoluyla paylaştırılmasını talep etmiş olsa dahi, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.
Ortaklığın giderilmesi davasına konu malın satışı, kural olarak halka açık olarak artırma usulü ile gerçekleştirilir. Ancak bütün ortakların rıza göstermesi halinde hakim, satışın yalnız ortaklar arasında artırmayla yapılmasına karar verir. Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış yapılmasına itiraz eden ortağın bulunması halinde, satış halka açık olarak yapılacaktır.
Ortaklığa konu malın açık artırma yoluyla satışına karar verilmesi halinde, kararın kesinleşmesini takiben İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre mal satışa çıkarılır ve satış sonucu elde edilen para, tüm masraflar düşüldükten sonra ortaklara payları oranında dağıtılır.
2. Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi
Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi, ortakların birlikte mülkiyet hakkı sahibi oldukları malı, satışa çıkarmadan bölüşerek paylaşmaları ve malın belli bölümünde ferdi mülkiyet hakkına sahip olmaları amacıyla yapılmaktadır. Belirtmek gerekir ki, ortaklardan birinin talepte bulunması halinde hakim, öncelikle ortaklığa konu malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştıracaktır. Yani, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde dahi, davalı ortaklardan birinin aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi talebinde bulunması halinde, öncelik ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi olacaktır. Nitekim, mülkiyet hakkının korunması ve usul ekonomisi gereğince aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi daha avantajlı ve kısa bir yoldur.
Aynen taksimde ortaklığa konu mal, birbirine denk olacak şekilde ortak sayısına göre parçalara ayrılır. Bölünen parçaların birbirine denk olmaması halinde, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
2.a. Taşınır Mallarda Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi
Yukarıda belirttiğimiz üzere, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilebilmesi için ortaklara düşen malların aynı türden, denk olması gerekmektedir. Dolayısıyla farklı türden taşınır mallar arasında aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün değildir. Örneğin, 3 kardeşe babalarından miras kalan 3 adet otomobil üzerinde mirasçı kardeşler elbirliği halinde maliktir. Ortaklığa konu taşınır araç aynı tür olduğundan burada ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilebilmesi mümkündür. Ancak 2 adet traktör, 1 adet römork olsa idi, farklı türden taşınır mal olmaları nedeniyle ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi mümkün olmayacaktı.
2.b. Taşınmaz Mallarda Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi
Taşınmaz mallarda ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilebilmesi için, taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekmektedir. Ortaklığa konu taşınmazın tek olması halinde, ortaklığın giderilmesi ifraz yoluyla yapılacaktır. İfraz, kelime anlamıyla parsellere ayırma anlamına gelmektedir. Taşınmazın ortak sayısınca parsele ayrılarak bölünmesi mümkün ise, hakim ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi kararı verir.
Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında hakimin muhakkak taşınmazın yüzölçümü, niteliği, ortak sayısı da dikkate alındığında imar mevzuatına göre aynen taksiminin mümkün olup olmadığı konusunda araştırma yapması ve teknik bilgi gerektirmesi nedeniyle bilirkişi raporu alması gerekmektedir. Bu kapsamda aynen taksim halinde mahkemece, teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içinde ise belediyeden; belediye dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Kanunu ve Yönetmeliğine göre taksimin mümkün olup olmadığının sorulması gerekmektedir. Ortakların ifraz projesinde bölünen parsellerin kimin olacağı konusunda anlaşması halinde taksim buna göre yapılır. Ortakların bu konuda anlaşamaması halinde ise mahkemece kime hangi parselin verileceği konusunda kura çekilecektir. İfraz yoluyla bölünen parçaların birbirine denk olmaması halinde hakim, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. İfraz projesine ilişkin onay makamından olumsuz yanıt gelmesi halinde mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermek zorundadır.
Ortaklığa konu taşınmazın birden fazla olması halinde, aynen taksimin mümkün olup olmadığı her bir taşınmaz bakımından ayrı ayrı değerlendirilecektir. Kural olarak mahkemece ifraz yapılmaksızın bazı taşınmazların bir kısım ortağa, bazı taşınmazların diğer ortaklara verilmesi şeklinde bölünerek paylaştırma yapılamaz. Ancak, ortakların anlaşması halinde mahkemece bu husus değerlendirilecek, hukuki engel bulunmadığı takdirde bu şekilde aynen bölünerek paylaştırmaya karar verilebilecektir. Yine ortakların tümü rıza göstermedikçe bazı ortakların payı taksim dışında bırakılamaz.
Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verildiği takdirde, varsa taşınmaz üzerindeki irtifak hakkı, intifa hakkı veya tapuya şerh ettirilmiş şahsi haklar paylaşılan kısma intikal eder.
Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine ilişkin mahkeme kararı kesinleşmeden icra edilemez. Karar kesinleştikten sonra ortaklar, ortaklığa konu malın kendisine isabet eden bölümü üzerinde ferdi mülkiyet hakkını haiz olur. Ancak mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanabilmesi için, kararın tapu siciline tescilinin sağlanması gerekmektedir. Nitekim taşınmazlar üzerindeki haklar, tapu siciline tescil ile aleniyet kazanacaktır.
3. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Giderilmesi
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu md. 12 hükmünde yazılı belgeler şunlardır:
- Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
- Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
taşınmaz üzerinde tamamlanmış bulunan bir yapıya ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra da, ortaklardan birinin talep etmesi halinde mahkemece şartları bulunduğu takdirde ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine karar verebilir. Ortaklığın bu şekilde giderilmesi halinde bölünen bağımsız bölümler arasında değer farkı bulunması durumunda hakim, eksik paylara para ekleyerek denkleştirme yapacaktır.
İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 09.11.1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46. maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Tüm ortaklar anlaştığı takdirde ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi için dava açılmasına gerek yoktur.
Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davası, 6325 sayılı Kanuna göre dava şartı arabuluculuk kapsamına girmektedir. Arabuluculuğa başvurunun dava şartı olduğu bir uyuşmazlık ile ilgili olarak dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru zorunludur. Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. 6325 sayılı Kanunun md. 18/A hükmü gereğince arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.
Arabuluculuk yoluna başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.
Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
Ortakların, arabuluculuk sürecinde ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşma sağlaması halinde, ortaklığın giderilmesine ilişkin arabuluculuk anlaşma tutanağı ilam niteliğindedir. Ancak bunun için 6325 sayılı Kanun md.18/B uyarınca ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar hakkında düzenlenen arabuluculuk anlaşma tutanağının icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur. İcra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra ortaklardan her biri, ortaklığa konu mala ilişkin tutanak altına alınan anlaşma uyarınca ortaklığın giderilmesi ile ilgili resmi dairelerde işlem yapabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Ortaklığın giderilmesi davasının nerede açılacağı yani yetkili mahkeme ise, ortaklığa konu malın türüne göre değişkenlik gösterir. Taşınmaz mallara ilişkin açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazın birden fazla ve farklı şehirlerde olması durumunda dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.
Taşınırlar hakkında açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında ise yetki, kural olarak davalının yerleşim yerine göre belirlenir. Ancak, taraflar arasındaki ortaklığın niteliğine göre özel yetki kuralları devreye girebilir. Yetkili mahkeme, somut olaya göre değişkenlik gösterebilir.
EMSAL KARARLAR
- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2017/1136 KARAR: 2021/396 K.
“Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.03.2015 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, … köyünde bulunan 8 ve 14 parsel sayılı taşınmazlardaki ortaklığın aynentaksim suretiyle giderilmesini talep etmiştir. Sonradan sunduğu 18.02.2016 tarihli dilekçesi ile 14 parsel sayılı taşınmaz hakkındaki davasını ıslah ederek ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiştir.
Davalı vekili, taşınmazlarda kendisine ait muhtesatlar bulunduğunu, öncelikle davanın reddini, olmadığı takdirde aynentaksim suretiyle muhtesatlar da dikkate alınarak ortaklığın giderilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile … Mahallesi 8 ve 14 parsel numaralı taşınmazlardaki ortaklığın 16.06.2015 tarihli fen bilirkişisi raporu ve ekindeki kroki uyarınca aynentaksimi ile giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynentaksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise ilgili belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulundan bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur.
Belediye Encümeni veya İl İdare Kurullarınca 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uygun bulunması halinde onaylanması gereken ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği, bu konuda paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Somut olaya gelince; mahkemece dava konusu taşınmazların mahallinde teknik bilirkişi vasıtasıyla yapılan keşif sonrasında alınan fen bilirkişi raporuna göre, aynentaksiminin mümkün olduğu gerekçesiyle ortaklığın aynentaksim suretiyle giderilmesine karar verilmişse de yukarıda açıklanan hususlar uyarınca Belediye veya İl İdare Kurulundan bilirkişi tarafından düzenlenen ifraz (taksim) projesi gönderilerek aynentaksimin mümkün olup olmadığı hususu sorulmadan karar verildiği; kaldı ki davacının ivaz ilavesi suretiyle aynentaksim hususundaki talebinin bilirkişi marifetiyle de tespit edilmiş olmasına karşın hükümde bu husus tartışılmaksızın ivazsız aynentaksime karar verilmesi de hatalıdır. Bu durumda mahkemece, yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle araştırma ve inceleme yapılması, mümkünse dava konusu taşınmazların aynentaksimi konusunda birden fazla ihtimalli ifraz projesinin hazırlanması, tarafların ifraz projeleri hakkında beyanlarının alınması, ivaz hususunun gerekip gerekmediğinin tartışılması, hükme esas alınacak projenin ilgili kurumlar tarafından onaylanmasından sonra aynentaksim konusunda hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, hükmün infaza elverişli olması gerekirken ‘aynentaksim suretiyle ortaklığın giderilmesi’ şeklinde hüküm kurulması ile yetinilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 27.01.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ
Esas: 2014/14742 Karar: 2015/10020
“Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.12.2013 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03.09.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davada, davacı ile davalıların paylı ve elbirliği halinde malik oldukları 1650, 2802, 662 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istenmiştir.
Davalılar, davaya karşı cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı vekilinin dava konusu 1650 ve 6222 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Dava konusu 2802 parsel yönünden davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Paydaşlığın ( ortaklığın ) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar ( ortaklar ) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın ( ortaklığın ) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar ( muhdesat ) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ( ortaklara ) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik ( %… ) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara ( ortaklara ) dağıtılır.
Bütünleyici parçanın ( muhdesat ) arzın paydaşlarına ( ortaklarına ) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.
Somut olaya gelince; ortaklığın giderilmesi istenen 2802 parsel sayılı taşınmazın üzerinde mevcut olan evler yönünden bulunacak değerin ne kadarının zemine ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple dava konusu 2802 parsel sayılı taşınmaz yönünden hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan 1650 ve 6222 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davacı vekilinin yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, ( 2 ) numaralı bent uyarınca 2802 parsel sayılı taşınmaz yönünden yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, onanan kısım için taşınmaz malların satış bedelinden payına düşecek paranın binde 11,38 oranında hesaplanacak onama harcından peşin alınan 25,20 TL’nin mahsubu ile bakiyesinin temyiz edene yükletilmesine, 09.11.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”
- YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2012/16815 KARAR: 2013/551 K.
“Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı ortaklığın giderilmesi davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, bir adet taşınmazdaki paydaşlığın aynen taksim edilerek giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile dava konusu 892 parsel sayılı taşınmazın paydaşlar arasında yapılan taksim sözleşmesi gereği aynen taksim edilerek paydaşlığın giderilmesini istemiştir. Davalı açılan davayı kabul ettiğini, paydaşlığın taksim sözleşmesi gibi aynen taksim edilerek giderilmesini talep ettiğini bildirmiştir. Mahkemece, taraflar arasında geçerli bir taksim sözleşmesi olduğundan ve bu paylaşım sözleşmesine göre tescil davası açılması gerektiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Olayımıza gelince; dava konusu 892 parsel sayılı taşınmaz taraflar arasında 1/2 oranında paylı mülkiyet hükümlerine tabi olarak tapuya kayıtlı iken adı geçen paydaşlar 14.11.2011 tarihinde Konya 1.Noterliğinde düzenlenen rızai taksim sözleşmesi ile taşınmazı iki parçaya bölmüş ve her bir paydaşın yerlerini taksim sözleşmesine ekli krokide göstermişlerdir. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğu hallerde paydaşlar arasında yapılan taksim sözleşmesi hukuken bir sonuç doğurmaz. Bu nedenle, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taşınmazın taksiminin mümkün olup olmadığının fen bilirkişisi aracılığı ile mahallinde yapılacak keşif sonucu saptanması, aynen taksime uygunluğunun saptanması halinde mahkemece fen bilirkişiye düzenlettirilerek krokinin taşınmaz belediye sınırları içindeyse Belediye Encümenine, belediye sınırları dışında ise İl İdare Kurulu’na gönderilerek imar mevzuatı gereği aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığı sorularak sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2015/1618 KARAR: 2016/3773
“Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.12.2011 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 25.04.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, ortaklığın giderilmesine ilişkindir.
Davacı vekili, davacı ile davalılara murisleri olan … ve…’den miras olarak kalan… İli,… İlçesi, … Mahallesinde kâin… ada 6 sayılı parsel, … Mahallesinde kâin 520 ada 267 ve 322 sayılı parsel,… Mahallesinde kâin 1172 ada 59, 60 ve 63 sayılı parsel,….Mahallesinde kâin 750 ada 583 sayılı parsel ve 756 ada 280 ve 281 parsel sayılı taşınmazlar ile …plakalı araç üzerindeki ortaklığın genel açık artırma suretiyle satışının yapılarak giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar davaya cevap vermemişler, duruşmalarda ise paylaşımın mirasçılar arasında yapılmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkemece mirasçılık sıfatı olmadığı anlaşıldığından davalı … yönünden davanın reddine diğer davalılar yönünden ise davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, bir kısım davalılar temyiz etmişlerdir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.
Somut olaya gelince; ortaklığın giderilmesini talep eden davacı …’in… Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/438 Esas, 2010/792 Karar sayılı ilamı ile kısıtlandığı, kendisine eşi…’in vasi olarak atandığı ancak bu dava açılırken vasinin 4721 sayılı TMK’nın 462/8 maddesi gereğince vesayet makamından izin alması gerekirken bu izni almadığı ayrıca dava dilekçesinin kendilerine vasi atanan davalılar …,… ve …’in vasileri olan … isimli kişiye tebliğ edilmediği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, vasiye sulh hukuk mahkemesinden izin ve yetki alınması için dava açmak üzere süre verilmesi, ayrıca bir kısım davalıların vasisi …’e dava dilekçesi tebliğ edilerek ve daha sonra işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken belirtilen husus gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 29.03.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”
- YARGITAY (Kapatılan) 18. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2012/3220 KARAR: 2012/6407
“Davacı vekili dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, … ada …, … ada …, … ada … ve … ada … parseller üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, karar davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazlardan … ada … parsel üzerinde … adet işyeri, … ada … parselde … adet işyeri, … ada … parselde … adet işyeri ve … ada … parselde … adet daire mevcut olup taşınmazın tapuda davacı ve davalılar adlarına kayıtlı olduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
2012/3220-6407
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmazda fiili kullanım durumunun belirlenmesi ve üzerindeki yapının betonarme olup olmadığı, onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma, eksik inceleme ve yerinde olmayan gerekçelerle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.05.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
