Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?
Önalım hakkı, eski ismiyle şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu madde 732 vd. hükümlerinde öngörülmüştür. Önalım hakkı, yasal ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak iki ayrı şekilde düzenlenmiştir. Her iki önalım hakkının yasada öngörülen şart ve kullanım biçiminde farklılık bulunmaktadır.
1- Yasal Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu md. 732 hükmünde yasal önalım hakkı;
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde öngörülmüştür.
Önalım Hakkının Kullanılması
Buna göre yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için;
- Tapuda hisseli yani paylı bir taşınmaz olmalı,
- Hissedarlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satmalıdır. Belirtmek gerekir ki, TBK md. 240 uyarınca önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.
- Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açması gerekmektedir.
Hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde bu satış, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmelidir. Bildirim alıcı veya satış yapan hissedar tarafından yapılabilir. Noter kanalıyla satış bildirilmedikçe dava için 3 aylık hak düşürücü süre işlemeyecektir. Satışı öğrenen diğer hissedarların önalım hakkını kullanarak taşınmazdaki satış konusu payı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır.
Belirtildiği üzere önalım hakkı, satılan pay üzerinde bu hakkı kullanmak isteyen hissedarın dava açması ile kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davası, kurucu yenilik doğuran bir dava olduğundan, payın mülkiyeti davacıya kararın kesinleşmesi ile geçecektir.
NOT: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılması nedeniyle şufa hakkının kullanılması mümkün değildir.
2- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu md. 735 hükmü ile, önalım hakkının sözleşme ile kurulabileceği de öngörülmüştür. Önalım hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, adi yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
“Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.”
Önalım Hakkının Kullanılması
Yasal önalım hakkında belirtildiği üzere sözleşmeden doğan önalım hakkı da taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak tapuya şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak 3 ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak 2 yıl içinde dava açmak zorundadır.
Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.
Şufa hakkının tapuya şerh ettirilmesi halinde şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erer.
Sözleşmede aksi öngörülmedikçe şufa hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla başkalarına geçebilir. Bu hakkın devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
TMK md. 735 hükmünde öngörüldüğü üzere yasal şufa hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki paydaşlardan biri çeşitli sebeplerle payını diğer paydaşların almasını engelleyecek şekilde devretmek isteyebilir. Kural olarak yasal veya sözleşmeden doğan önalım hakkının engellenmesi mümkün değildir. Ancak kanunda sayılan belli durumlarda payın devredilmesi halinde diğer hissedarlar şufa hakkını kullanamaz;
- Bağışlama, miras yoluyla temlik, vasiyetname, miras sözleşmesi gibi hukuki işlemlerle payın devredilmesi halinde diğer hissedarlar payı devralana karşı şufa hakkını ileri süremez.
- Taşınmaz payının cebri artırma yoluyla satışı halinde diğer hissedarlar şufa hakkını kullanamaz. Yani bir paydaşın payına haciz konulması ve icra yoluyla payın üçüncü kişiye satılması halinde bir satış işlemi yapılmasına rağmen önalım hakkının kullanılabilmesi mümkün değildir.
- Paydaşlardan birinin payının kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi halinde de diğer paydaşların şufa hakkını kullanabilmesi mümkün değildir. Örneğin kamulaştırma suretiyle edinme.
DİKKAT! Payın satılmasından sonra paydaşlardan birinin şufa hakkını kullanması halinde, hak kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum şufa hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Ancak bunların dışında satış sözleşmesinin kanun emredici hükümlerine, ahlaka vs. aykırı olması nedeniyle geçersiz olduğu hallerde geçersiz satış sözleşmesi nedeniyle şufa hakkının kullanılabilmesi mümkün değildir.
DİKKAT! Şufa hakkı tapuda yapılan resmi satışla doğar, daha önceden satıcısının payını satacağını diğer paydaşa teklif etmesi ve onun da almaması şufadan feragat niteliğinde değildir. Bu nedenle satıştan önce payını satacak hissedarın diğer hissedarlarla konuşması ve hissedarların o payı satın almak istemediği yolundaki beyanı, önalım davasına etkili değildir.
Yukarıda belirtilen haller dışında aşağıda “Emsal Kararlar” başlıklı bölümde yer verilen Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen bazı durumlarda da hissedarların şufa hakkını kullanamayacağı kabul edilmektedir.
- Paylı mülkiyete konu taşınmazda fiili taksim bulunması: Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, taşınmazın paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, zamanında bu yerde hak iddia etmeyen diğer hissedarların tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmiştir. Buna göre hisseli tapulu taşınmazda fiili taksim yapılmış ve paydaş fiilen kendi kullandığı yerin payını üçüncü kişiye satmış ise, diğer hissedarların şufa hakkını kullanması mümkün değildir.
- Paydaşlığın Yitirilmesi: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın önalım davasını açtıktan sonra kendi payını herhangi bir nedenle yitirmesi ya da taşınmazdaki paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermesi halinde önalım hakkı da sona erer. Buna göre diğer hissedarların şufa hakkını kullanabilmesi için şufa hakkına dayalı tapu iptal tescil davası sona erene kadar taşınmaz üzerinde pay sahibi olması gerekir. Aksi halde, şufa hakkı da sona ereceğinden, bu nedenle dava reddedilecektir.
- İyiniyetin Varlığı: Paydaşın önalım hakkını kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmaması; diğer paydaşlara ve satış yapan paydaşa güvene aykırı tutum sergilemesi halinde iyiniyetin varlığından söz edilemeyeceğinden, önalım hakkı kullanılamaz.
- Payın akrabaya devredilmesi: Paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda diğer hissedarlar önalım hakkını kullanamaz.
- Payın trampa ile devredilmesi: Ön alım hakkı gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Örneğin taşınmaz payına karşılık altın alan paydaşın payına ilişkin olarak önalım hakkı kullanılamaz.
DİKKAT! Önalım hakkı davası açıldıktan sonra, dava konusu payın üçüncü bir kişiye satılması veya payı satan paydaşa geri satılması halinde, önalım davası konusuz kalmaz. Bu durumda önalım hakkı davası açan paydaşın 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle mahkemece davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.
Bedelde Muvazaa Halinde Önalım Hakkının Kullanılması
Uygulamada genellikle tapu harcının düşük ödenmesi veya önalım hakkının engellenmesi gibi nedenlerle satılan payın gerçek bedeli tapuda gösterilen bedel ile uyuşmamaktadır. Bu gibi durumlarda önalım hakkının kullanılması duruma göre taraflardan birinin zarara uğramasına neden olmaktadır.
Örneğin önalım hakkının engellenmesi amacıyla satıcı paydaşın tapuda satış değerini yüksek göstermesi durumunda önalım davası açan hissedarın mahkemede ödeyeceği harç tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanacağından, dava açan paydaş yüksek harç masrafı altına girmektedir. Bu durumda yüksek harç ödemek istemeyen davacı paydaşın, tapuda değerin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ispatlaması durumunda mahkemece bu durum dikkate alınacak ve dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelin gerçek bedel üzerinden hesaplanacaktır.
Tam tersi durumda ise önalım hakkını kullanan paydaş, tapuda gösterilen değer üzerinden bedel ödeyeceğinden, payı devralan üçüncü kişi zarara uğrayacaktır. Bu durumda yapılacak iş, ve tapu harcını gerçek değer üzerinden yatırarak tapuda satış bedelini düzelttirmek olacaktır.
Önalım Hakkı Davası Görevli-Yetkili Mahkeme
Önalım hakkından kaynaklı tapu iptal tescil davası, paylı mülkiyete tabi taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır.
EMSAL KARARLAR
- YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2021/2652
Karar Numarası: 2021/4101
“…4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.
Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla ve temel prensip mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olmakla birlikte, önalımda paydaşın temlik hakkı sınırlandırılmakta, ancak bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkının kullanılabileceği öngörülmüştür.
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkı payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Pay satın alan tarafından, temlik işlemi satış olarak gösterilerek gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır.
Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.
Anılan kararın gerekçesinde “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “Mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “Akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı içtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “Hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.
Somut olaya gelince, pay devralan davalı M. D. ile pay devreden dava dışı G. A. ve S. P.’ın amca çocukları olduğu dosya içerisindeki aile nüfus kayıt örneğinden anlaşılmıştır. Ancak davalı ile satıcının akraba olması tek başına 1957 tarih ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için yeterli olmayıp bu savunmanın diğer delillerle de desteklenmesi gerekir. Mahkemece davalının savunması ve yukarıda belirlenen ilkeler doğrultusunda delillerin toplanması, öncelikle yapılan temlikin satış mı, bağış mı olduğunun belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunmuştur…”
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas No: 2021/1892
Karar No: 2021/3347
“…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu paya ilişkin taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davacı önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili tarafından bozma kararı sonrası yargılamada ve temyiz dilekçesinde fiili taksim savunmasında bulunulmuştur. Fiili taksim ve dolayısıyla dürüst davranma savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir.
Bu durumda mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılmalı, özellikle zeminde davacının ve pay satışı zamanında davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığı belirlenmeli ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığı araştırılmalı, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınmalı, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Davalının fiili taksim savunması konusunda araştırma yapılması gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir…”
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas No: 2021/1762 E.
Karar No: 2021/3190 K.
“…Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, paylı mülkiyet ilişkisinin yargılama süresince devam etmesi gerekir. Buna göre, davacı paydaşın önalım davasını açtıktan sonra kendi payını herhangi bir nedenle yitirmesi ya da taşınmazdaki paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermesi halinde önalım hakkı da sona erer.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Dairemizin 04.02.2021 tarihli mahalline iade kararı uyarınca temin edilen güncel tapu kayıtlarına göre, davacıların murisi … ile davalı … adına 1/2’şer paylı olarak kayıtlı olan dava konusu 162 ada 97 parsel sayılı taşınmazın, 10.04.2019 tarihinde 5403 sayılı Kanuna göre yapılan toplulaştırma işlemi sonucunda ifraz ve tevhit işlemlerine tabi tutularak 1185 ada 9 parsel ile 1195 ada 3 ve 8 parsel sayılı taşınmazların oluşturulduğu; 1195 ada 8 No’lu parselin davacıların murisi … adına tam paylı olarak, 1195 ada 3 No’lu parselde 5451/142360 payın ve 1185 ada 9 No’lu parselde ise 12061/25110 payın davalı … adına tescil edildiği, dolayısıyla taraflar arasındaki paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermiş olup davacıların önalım hakkının da bu sebeple ortadan kalktığı anlaşılmıştır.
Bu durumda, mahkemece verilen kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekirken, Dairemizin bir önceki ilamıyla sehven onandığı bu defa yapılan incelemede anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 09.09.2020 tarihli ve 2016/17423 Esas – 2020/4749 Karar sayılı onama ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir…”
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas No: 2021/1043 E.
Karar No: 2021/2539 K.
“…Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının … ili, … ilçesi, 11431 ada 6 parsel sayılı taşınmazda hissedar olup taşınmazdaki 296/889 payın 14.08.2013 tarihinde 105.000,00TL bedelle davalı tarafından satın aldığını, kendisinin bu satıştan haberi olmadığını, satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi amacıyla yüksek gösterildiğini, taşınmazın gerçek bedelinin 20.000,00TL olup tapuda muvazaalı bedel gösterildiğini beyan etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, satış bedelinin resmi senette gösterilen bedel olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece yapılan ilk yargılamada; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dairemizin 23.09.2019 gün ve 2016/7071 Esas – 2019/5627 Karar sayılı ilamı ile “07.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu payın satış tarihindeki değerinin 73.975,00 TL olarak saptandığı, mahkemece, keşfen belirlenen bedel ile tapu harç ve masrafları toplamının davacı yana depo ettirilerek davanın kabulüne karar verildiği, keşif ile belirlenen bedelin tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp, davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşıdığı, davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı, mahkemece bedelde muvazaa iddiası ispatlanamadığından dava konusu payın tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca hükümden önce belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma ilamına uyularak mahkemece yapılan yargılama sonunda; davacının davasının kabulü ile; … ili, … ilçesi, … Mahallesi, 11431 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın 296/889 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile ön alım hakkına dayalı olarak davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 323. maddesinin (ğ) bendindeki düzenlemeye göre vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır. Yine aynı kanunun 330. maddesine göre de kanunda yazılı haller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir. Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır.
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13. maddesine göre; (1) Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7. maddenin ikinci fıkrası, 10. maddenin üçüncü fıkrası ile 12. maddenin 1. fıkrası, 16. maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir.
Somut olaya gelince dava dilekçesinde; tapudaki devir işlemi sırasında taşınmazın satış bedelinin 105.000,00TL gösterildiği, gerçek bedelinin ise 20.000,00TL olup tapuda muvazaalı işlem yapıldığı iddia edilmiş ise de; davacı tarafından ileri sürülen “bedelde muvazaa” iddiası kanıtlanamadığından, davacı taraf lehine dava dilekçesinde belirtilen 20.000,00TL dava değeri üzerinden, davalı taraf lehine ise tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masraf toplamını olan 107.275,00TL ile dava değeri arasındaki fark miktarı üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin de bu kabul ve ret oranı esas alınarak haklılık oranına göre (% 18,50 kabul – %81,50 ret ) taraflara paylaştırılması gerekirken, bu hususlar dikkate alınmayarak hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bu husus kararın bozulmasını gerektirmiş ise de yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK’nun 438/7 maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir...”
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas No: 2021/923 E.
Karar No: 2021/2680 K.
“…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
492 sayılı Harçlar Kanununun 16. maddesi gereğince “Değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (1) sayılı tarifede yazılı değerler esastır. Müdahalenin men’i tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taalluk eden davalarda gayrimenkulün değeri nazara alınır.” (1) Sayılı Tarifede “Yargı Harçları” başlığı altındaki “III-Karar ve İlam Harcı” alt başlığında ise nispi harcın, konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden belirleneceği belirtilmektedir.
Dava açılırken peşin olarak ödenmesi gereken harcın eksik ödenmesi halinde, eksik harcın ne şekilde tamamlatılacağı 492 sayılı Harçlar Kanununun 30. maddesinde açıklanmıştır.
Buna göre dava harçlarının eksik ödendiğinin yargılama sırasında anlaşılması halinde, yalnızca o celseye devam olunur ve davacı tarafa eksik harcı tamamlaması için uygun bir mehil verilir. Harç tamamlanmadıkça yargılamaya devam olunmaz. Mahkemece verilen süre içinde eksik harcın tamamlanmaması halinde, dosyanın işlemden kaldırılmasına karar vermek gerekir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince: mahkemece, 492 sayılı Harçlar Kanununun 16. maddesi gereğince önalıma konu payın satış bedeli üzerinden alınması gereken nispi harcın yine aynı Kanunun 30 ve 32. maddeleri uyarınca tamamlattırılmadığı ve yargılamaya eksik harç ile devam edilerek karar verildiği görülmüştür. Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında dava değeri tapuda gösterilen satış bedeli olduğundan mahkemece bu bedel üzerinden eksik harç tamamlattırılarak yargılamaya devam edilmesi gerekirken harç tamamlanmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, 16.06.2015 tarihinde fen ve ziraat bilirkişisi refakatiyle taşınmaz başında gerçekleştirilen keşifte dinlenen mahalli bilirkişiler ve tanıklar beyanlarında davacının dava konusu taşınmazda kullandığı bir bölüm gösteremediklerinden fiili taksimin varlığından söz edilemez.
Ayrıca, TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.
Dava konusu uyuşmazlıkta davacı tarafa yasada öngörülen usulde satışın bildirilmemiş olması ve yasada belirtilen hak düşürücü süre içinde davanın açılmış olması nedeniyle davacının iyiniyet kurullarına aykırı hareket ettiği söylenemez…”
- YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas No : 2010/6-404
Karar No: 2010/533
“…HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım istemine ilişkindir.
Mahkemenin, davanın reddine dair verdiği karar; Özel Daire’ce, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; davacı vekili hükmü temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının da imzasının bulunduğu, 29.01.2007 tanzim tarihli (adi yazılı belge) ön sözleşme ve davacının imzasının bulunmadığı, 13.06.2007 tanzim tarihli (noterden düzenlenmiş) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi dikkate alındığında, somut olayda davacı tarafından önalım hakkının kullanılmasının iyi niyet kuralına aykırılık oluşturup oluşturmayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 732. maddesinde düzenlenen ve taşınmaz mülkiyetinde devir hakkının kısıtlamalarından olan yasal önalım hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkı veren kurucu yenlik doğuran bir haktır. Bu hak satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davlı alıcı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Ancak her hak gibi, dava hakkı da sınırsız değildir. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun Dürüst Davranma alt başlıklı 2. maddesinde Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. ilkesine yer verilmiş, devamında da Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. kuralı getirilmiştir. Aynı Kanunun iyi niyet başlıklı 3. maddesinde ise Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Denilmektedir.
Objektif iyi niyet olarak da tanımlanan ve dürüstlük kuralını düzenleyen TMK.’nun 2. maddesi, bütün hakların kullanılmasında dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edileceğini ve bir kimsenin başkasını zararlandırmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanmasını yasanın korumayacağını belirtmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağını sağlamaktadır.
Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, TMK.’nun 2. maddesi uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkan sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir (25.1.1984 T. 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).
Dürüstlük kuralı bir kimseden dürüst bir insan olarak beklenen davranışı ifade eder. Bir davranışın bu nitelikte olup olmadığı, toplumda geçerli ahlak ölçülerine gelenek ve göreneklere, karşılıklı uygulana gelen teamüllere ve hakları sağlayan ilişkilerin amacına göre tayin edilir.
Diğer yandan hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığı belirlenirken; o kişinin hakkın kullanılmasında geçerli ve haklı bir yararının varlığı, hakkın kullanılmasının sağlayacağı yarar ile başkalarına vereceği zarar arasında aşırı oransızlığın olmaması, bir kimsenin kendi ahlaka aykırı davranışına dayanmaması ve uyandırılan güvene aykırı davranışta bulunmaması gibi ölçütler hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığını belirler (Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman Medeni Hukuk-Temel Kavramlar S. Bası 1985. sf, 154 vd).
Hakkın kötüye kullanıldığı savunma olarak ileriye sürülmüş olmasa dahi bu husus defi değil itiraz olarak kabul edildiğinden hakim, dava dosyasından anlaşılan böyle bir durumu resen göz önüne almak zorundadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.11.1964 gün 1964/2-953 Esas ve 1964/640 K. sayılı ilamı ile 14.02.1951 tarih ve 1949/17 E, 1951/1 K. sayılı; 8.11.1991 tarih 1990/4 Esas, 1991/13 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları).
Diğer taraftan, kullanılan hak soyut değil somut olaylara dayanmalıdır.
Hak sahibinin hakkını kullanmada iyi yada kötü niyetli olduğunu saptamak kullananın iç dünyası ile ilgili olduğundan bunu belirlemek oldukça güçtür. Ancak bunun belirlenmesi her somut olaydaki durum gözetilerek dışa yansıyan olgulara göre belirlenmelidir.
Eldeki davada da uyuşmazlığın çözümü; Önalım hakkının meşru araç ve yollarla, hukuka uygun tutum ve davranışlarla kullanılmış olup olmadığının belirlenmesinde yatmaktadır.
Hemen belirtelim ki, yargı mercileri önünde sav ve savunma hakkı, yasal araç ve yolardan sapılarak, hakkın arkasına kötü niyetle sığınılıp, ahlaka aykırı davranışlarla ve karşı tarafı zararlandırmak amacıyla kullanılmış ise doğan zararın giderilmesi gerektiğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.
Ancak, önemle vurgulanmalıdır ki, bu kuralın taliliği (ikinciliği) de gözetilerek her soruna öncelikle ona ait kanun hükümlerinin uygulanması asıldır.
İlke olarak, tapuda yapılan işlemin tarafı olan davalı yapmış olduğu sözleşme ile bağlı olduğundan kendi muvazaasına dayanamaz.
Somut olayın özelliğine göre, önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu arsa vasıflı 2 parsel sayılı taşınmazın bir kısım paydaşları 02.07.2007 tarihinde 64841/144000 payların, 74.999,00 TL bedel karşılığında, 06.08.2007 tarihinde de 112901/144000 paylarını 52.500,00 TL bedel karşılığında davalı kooperatife satmışlardır.
Dava konusu payların davalı kooperatife satışından önce davacı ve paylarını devreden paydaşlar ile davalı kooperatif yetkililerinin bir araya gelerek uzun görüşmeler yaptıkları, taşınmaz üzerine bina yapılması konusunda anlaştıkları ve bunun sonucunda Kat Karşılığı Bina Yapım Sözleşmesi ve Mahal Listesi başlıklı, 29.01.2007 tanzim tarihli adi belgeyi düzenledikleri, bu belgede davacı ve paylarını davalıya devreden paydaşların da imzasının bulunduğu, ön sözleşme adı altında mahkemeye sunulan belgeye göre taşınmaz üzerine onüç katlı bina yapılacağının otuzaltı dairenin arsa sahiplerine verileceğinin kararlaştırıldığı, düzenlenen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davanın davranış ve sözlerine güvenen dava dışı paydaşların paylarını davalıya tapuda satış göstermek suretiyle devrettikleri, asıl amaçlarının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendilerine yüklediği edimi yerine getirmek olduğu, hatta daha sonra paylarını devreden paydaşlar ile davalı kooperatif arasında 13.06.2007 tarihli noterden düzenlenmiş Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 08.10.2007 tarihli Düzenleme Şeklinde Geri Alma Sözleşmesi’nin düzenlendiği, ancak davacının payını davalıya devretmekten vazgeçerek, noterde düzenlenen bu sözleşmeyi imzalamadığı, payını davalıya devretmeyerek, görülmekte olan önalım davasını açtığı ve davalıya devredilen payları tapudaki bedel üzerinden satın almak istediği dosyadaki bilgi ve belgelerden ve tanık beyanlarından anlaşılmaktadır.
Açıklanan bu maddi olgular karşısında davacının önalım hakkını, kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmadığı; diğer paydaşlara ve davalıya verdiği güvene aykırı tutum sergilediği dosya kapsamı ile belirgin olup; davacının iyiniyetli olduğundan söz edilemez.
Yukarıda da ayrıntısıyla açıklandığı gibi, herkes haklarını kullanırken TMK.’nun 2. maddesinde tanımlanan dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadır. Kötü niyetli davranışı hukuk korumaz.
Hal böyle olunca, davacının kendi kötüniyetli tutumundan yararlanarak bir hak elde etmesi ve bu hakka dayanması da olanaklı değildir.
Sonuç itibariyle; yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hukuki ve maddi olgular karşısında yerel mahkemenin, TMK.’nun 2 ve 3. maddelerine, herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğuna, hakkaniyet ilkesine, davacının da aynı sözleşmeyi yapmayı düşünüp sonra vazgeçmiş olmasına ve diğer sözleşme yapan hissedarların taşınmazları gerçekten satmak niyetinde olmayıp ev sahibi olma niyetiyle tapuyu devrettikleri kabule dayanan gerekçesi usul ve yasaya uygundur...”
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
Esas No: 2024/3417 E.
Karar No: 2024/4826 K.
“…3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun’un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Ön alım hakkı gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Dava konusu ön alım hakkına konu edilen 27.10.2021 tarihli işlemin edinme sebebi trampa” değil, “satış” olarak tapu kaydında açıkça görülmektedir.
3. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
4. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
5. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir...“
- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2016/226
Karar Numarası: 2017/9160
“…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.
Bu gibi hallerde, ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötü niyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötü niyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötü niyetin kanıtlanmasına gerek yoktur.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; önalım hakkına ilişkin payın, davalı tarafından yargılama sırasında payı satın aldığı önceki paydaşa satış yoluyla temlik edilmesi, davacının ilk satışla doğmuş olan önalım hakkını ortadan kaldırmayacağından mahkemece, işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir...“
ESKİŞEHİR AVUKAT CANSU ÖNÇLER UYANIK
